NOU: Ghid Bursier TRAIAN actualizat si imbunatatit 2014 !   Blog: Traian Stan  

TRAIAN

Investitori ! Studiati si luati numai decizii personale.

Archive for the 'Finantele lumii' Category

Banul este produsul care ne inconjoara existenta nu numai noua ca persoane fizice ci mai ales la nivel de banci, dar si al unor institutii, state mari puternice ce nu doresc sa piarda locul pe care ocupa.

Bine ai venit 2015

Posted by Traian on 1st January 2015

 TINTA INCEPUTULUI DE AN LA BVB

A mai trecut un an si istoria bursei noastre a adunat deja cca. 20 ani de la reinfiintarea acesteia incepand  cu anul 1995. Probabil ca cei care isi mai aduc aminte de acele vremuri simt acum diferentele evidente privind modul de tranzactionare si mai ales al lichiditatii pietei noastre de actiuni de la BVB.

Cu toate acestea, daca vom compara lichiditatea medie zilnica a bursei noastre cu cea a burselor din zona, suntem inca mult in urma acestora cu exceptia bursei din Bulgaria, pe care o depasim la acest capitol.

Anul 2014 a inregistrat iata o medie zilnica a lichiditatii de 51.92 mil. lei, care se claseaza totusi pe locul secund din ultimii 10 ani, fireste dupa cea din 2007 cand s-a atins maximul de 55,2 mil. lei fara a mai vorbi de numarul de emitenti de pe piata reglementata, care deocamdata este de numai 83, dar cinstit vorbind doar 15 actiuni au fost cele mai tranzactionate in ultimul an.

Ne punem intrebarea ca in conditiile in care deja multe din actiunile rasdaciene au luat hotararea AGA de a se delista sau de a trece pe piata ATS, nu cumva lichiditatea zilnica va scadea la BVB?

Ei bine raspunsul s-ar putea regasi in masura aprobata de ASF care spune ca incepand cu 5 ianuarie 2015 piata reglementata de actiuni a BVB se imparte in doua categorii : Premium si Standard. Scopul urmarit de operatorul BVB este ca printr-o serie de masuri sa creasca eficienta pietei, lichiditatea  acesteia.

“Pentru a fi selectate în vederea unei analize pentru includerea în categoria Premium, companiile trebuie să îndeplinească una din două condiţii, respectiv acţiunile să fie printre cele mai lichide 25 de titluri, după coeficientul de lichiditate, sau media capitalizării free-floatului (procentul acţiunilor distribuite public) pe ultimele trei luni să depăşească valoarea de 40 milioane de euro”.  

BVB va putea promova în categoria Premium şi emitenţii cu un coeficient de lichiditate de până la 0,0002 dacă vor încheia un contract cu un market maker, care va susţine lichiditatea acţiunilor. Îndeplinirea criteriilor nu conduce automat la promovarea unui emitent în categoria Premium, potrivit BVB.

Deci ca o prima concluzie asupra consecintelor acestei masuri este ca vom putea asista la schimbari privind atractia/lichiditatea actiunilor existente in piata reglementata, dar chiar si la cele care nu sunt inca incluse, care ar putea indeplini una din aceste noi criterii de admisibilitate.

Asadar vom putea avea noi oportunitati pe baza acestei noi masuri si atentia noastra va trebui sa fie dirijata si spre asa ceva. Ma gandesc in primul rand la unele actiuni rasdaciene ce aspira la asa ceva mai de mult si acum pot avea sanse mai mari indeplinind nu trei criterii de eligibilitate, ci doar unul din cele mentionate mai sus.

Iata o TINTA a inceputului de an bursier care trebuie bine cantarita pe TM cel putin in conditiile actuale internationale.

Daca vom analiza un alt element bursier general si anume capitalizarea bursiera vom putea constata ca aceasta a ajuns la cca. 130 mld. lei fiind la fel a doua valoare din ultimii 10 ani, insa de aceasta data dupa cea din anul 2013 care a fost de 133 mld. lei.

Nu vreau sa reamintesc faptul ca odata cu listarea actiunilor SNG si SNN din anul 2013 si apoi El din 2014 s-a tot emis ideea ca aceasta capitalizare a BVB va creste considerabil, insa situatia a fost alta din datele de mai sus.

Poate daca guvernul roman, prin Ministerul Economiei, care a preluat din nou in subordine unele companii de stat, va face noi oferte secundare de a mari free-floatul din piata la aceste actiuni atunci poate si lichiditatea, dar si capitalizarea bursiera  a BVB ar creste la nivelul unei piete emergente.

Totusi nu trebuie sa uitam ca piata noastra nu este asa de atractiva din mai multe motive, bariere. Una din acestea este neincrederea ce se manifesta pe o scara destul de mare in randul potentialilor investitori romani.

Acest lucru se observa prin mai multe aspecte :

Cresterea masiva a activelor fondurilor mutuale, poate mai putin in titluri de valoare cu risc cum sunt fonduri pe actiuni, dar mai mult a celor PASIVE, adica cu risc redus sau venit fix cum ar fi unitatile de fond monetare, in special destinate titlurilor de stat atat din Romania, cat si din tarile din regiune.

Va voi spune ca si in SUA in anul 2014 s-a constatat o retragere a investitorilor din fondurile mutuale pe actiuni spre cele pasive cu un venit cat de cat fix. Ei bine in aceasta noua structura fondurile mutuale cu capital/active mari din SUA au reusit un castig mediu de 12% apropiat de randamentul indicelui S&P 500 din acest an de 11.4%, de la 1848 la 2058 pct.

Tot in 2014 s-au retras 92 mld. dolari din fondurile pe actiuni din SUA si s-au plasat 19 mld. in fondurile pasive.

Concluzia care o tragem daca suntem activi pe piata, mai ales in conditiile date, este ca pentru a ne proteja un capital in anul 2015 este bine sa alegem si 1-2 fonduri mutuale, care au active solide, printre primele 5 din tara.

In ce titluri de valoare vom dori sa plasam banii.? Ei bine, aceasta depinde de riscurile pe care le putem suporta tinand cont de faptul ca in conditiile actuale acestea vor fi mai mari in general pe pietele de actiuni.

Mai trebuie sa stiti ca acum sunt cca. 300.000 investitori in fonduri mutuale si activele totale ale acestora au ajuns la cca. 4 mld. euro, care comparativ cu capitalizarea bursiera de 29 mld. euro reprezinta 14% din aceasta.

Dupa opinia mea anul 2015 nu cred ca va aduce schimbari importante la nivelul activelor fondurilor mutuale, insa in privinta migratiei capitalului intre anumite titluri de valoare vor fi schimbari esentiale.  Posibil sa vedem o afluenta ceva mai mare spre unitatile de fonduri SHORT, cum este cel lansat de Certinvest Short Fund, care in perioada saptamanii “oarbe” din octombrie a avut un randament de 2.8% in timp ce celelalte pe actiuni au scazut si 6%.

Aproape la fel de bine s-au comportat si unitatile de fond de obligatiuni de stat in euro sau dolari, care au avut cresteri in aceeasi perioada.

CUM A FOST ANUL BURSIER 2014

Ok sa incepem cu bursa americana

GRAFICUL INDICELUI S&P 500 IN ANUL 2014

SPX FINAL

Dupa anul 2013, care a fost un an deosebit prin cresterile sale, ce la finele anului au totalizat un avans de 24%, cred ca dupa framantarile destul de dese din anul 2014 o crestere de 11,4% cu atingerea de noi topuri si unde maximul istoric a fost atins chiar in penultima zi la palierul de 2093 pct de baza, este cu mult peste ce ar cere o alta piata majora.

Lichiditatea bursei nu a suferit, nici macar in partea a doua a anului curent si dupa opinia mea, daca ar fi sa ne luam dupa acest criteriu piata nu are temeri asa de mari, mai ales ca indicele VIX, asa cum am vazut in articolele anterioare este pozitionat acum usor peste media sentimentului investitorului din ultimii 25 de ani, adica peste 15 pct. de baza – considerat un sentiment optimist.

Din acets pct de vedere am vazut ca anul 2014 a fost marcat printr-o volatilitate insemnata pe tot parcursul anului si chiar daca este mai greu sa acceptam de asa ceva nu vom scapa in anul 2015.

Avem deci pe Wall Street inca o piata bull in miscare, dar consider ca ne apropiem de un varf, pe care eu personal l-am vazut in acest an la 2100 pct. pentru acest indice, faza in care observam o mica divergenta usor negativa la oscilatorul RSI zilnic fata de trendul S&P 500 tot a urcat, ei bine acest oscilator tot coboara fara a mai intra in zona de supracumparare.

La fel se vede si la indicatorul MACD chiar daca este in zona pozitiva apta pentru noi cresteri, dar si la oscilatorul DMI unde observam o intersectare generatoare prin semnale de noi scaderi.

Sa mai vedem si un grafic saptamanal la indicele S&P 500 pe ultimii 5 ani de zile

GRAFICUL SAPTAMANAL AL INDICELUI S&P 500

Am vazut ce miscare zilnica a avut indicele american in anul 2014 si am putea spune ca acest an a fost unul nebun. Totodata am vazut mai ales la ce ne putem astepta in viitorul apropiat (adica mai mult o tendinta de scadere. Pana unde? Vom vedea pe parcurs urmarind semnalele AT).

A venit momentul acum dupa incheierea anului vechi sa vedem la ce ne putem astepta pe TM, adica o evolutie saptamanala din ultimii cel putin 5 ani de zile.

spx 5 ani

Semnalele AT se certifica si pe graficul saptamanal atat la oscilatorul RSI  in scadere linia unde ne putem astepta ca nivelul acestuia sa coboare sub minimul sau din luna decembrie, adica de la 58 de acum la 47 si chiar mai jos- un teritoriu destul de fragil si cu riscuri mai mari decat in acea ultima luna a anului trecut

In acest moment se va creiona deja un minitrend down cu tinta spre linia de suport formata de MA 50 saptamani (acum la 1947 pct. de baza) testata in acesti ultimi 5 ani de mai multe ori, dar strapunsa mai hotarat in 5 cazuri din care ultimul a fost in octombrie cand FED a oprit programul QE3.

As spune ca avem conditii la nivel international de crestere a riscului din piete pentru ca in 2015 sa vedem reeditata cel putin una din situatiile in care acest prag sa fie testat, apoi strapuns si iar testat de mai multe ori si de abia dupa aceea vom putea spune daca anul 2015 va fi mult mai volatil decat anul 2014, adica trendul S&P 500 va trece cu mult sub MA 50 saptamani

Dpdv AT ar insemna ca linia MACD saptamanala sa intre in zona negativa si RSI sa testeze limita liniei de 30.

Deci avem niste repere pe care ar trebui sa le urmarim si daca divergenta negativa va depasi limitele minime AT ale evolutiei din ultimii 5 ani atunci avem RISCURI mult mai mari in piata. Am putea spune ca ni se pregateste ceva in anul ce a inceput deja dar acest lucru inca nu este vizibil.

O PRIMA ATENTIONARE a fost, asa cum am spus prin corectia din luna octombrie cand trendul S&P 500 a coborat sub MA 50 saptamani. Cum corectia nu a fost suficient de puternica pentru a “DESCARCA” cat mai mult din incarcatura psihologica (de TEAMA) a pietei atunci mai mult ca SIGUR ca piata va mao face o asemenea incercare mai ales daca conditiile se agraveaza.

Sa fie acea corectie din 2014 inceputul unui trend DOWN mai solid si mai de durata? Tot ce esyte posibil, dar analiza noastra este insuficienta pentri acest lucru, mai ales ca am studiat doar o piata si dupa opinia mea ar fi bine sa mai vedem o piata din europa si anume Bursa din Londra – indicele FTSE.

GRAFICUL INDICELUI FTSE 100 – piata de actiuni din UK

…. voi continua in articolul urmator….

Posted in Finantele lumii, Management investitie | No Comments »

Piata imobiliara, renovare tamplarie

Posted by Traian on 20th December 2014

Am parasit temporar orasul Breaza acum 2 luni de zile si cei care cunosc ce reprezinta acest oras pentru mine vor intelege ca munca mea de renovare a casei recent achizitionate in vara acestui an din acest oras nu s-a incheiat si ea continua si acum iarna cu pregatirea etapei a doua si sper eu finala din anul 2015.

Precum stiti prima etapa a fost inlocuirea completa a invelitorii, operatiune despre care am povestit si care a durat exact 3 luni de zile aproape non stop.

Toti cei la care am trimis pozele finale au recunoscut ca acum acoperisul arata foarte bine si s-au bucurat ca am pastrat stilul arhitectural al acestuia.

Legat de conservarea stilului unei case vechi din anii 1930 pot spune ca nu este deloc un lucru usor si veti intelege mai bine din prezentarea de mai jos referitoare la renovarea tamplariei casei – ferestre si usi – ce trebuie ca unele sa fie inlocuite cu unele noi identice si altele vechi reconditionate.

Trebuie sa spun ca pe vremuri casele oamenilor instariti aveau ceva specific si care ingloba mai multa arta bineinteles facuta manual de oameni care-si iubeau meseria si tineau la aceasta mai mult ca acum. Ceea ce era reperezentativ atunci era fatada casei unde vei intalni terase si usi cu adevarat monumentale.

Este daca vreti cartea de vizita a primului proprietar care dorea in acest fel sa arate pozitia lui sociala. Asa ca si in cazul casei din Breaza veti vedea ca usa de la intrare este ceva deosebit pentru vremurile acelea, iar pentru meseriasii actuali refacerea sau reconditionarea ei prezinta anumite particularitati, adica nu oricine se incumeta la asa ceva.

Usa intrare unicat

Am vazut pana acum mai multe muzee, cladiri vechi  si mi-a placut intotdeauna frumusetea incrustatiilor si migala realizarii lucrarilor in lemn sau din lemn. Pot spune ca lemnul are VIATA lui, iar acest lucru trebuie sa-l simti. In el poti regasi personalitatea autorului si a celui care a comandat apoi pastrat/renovat acea lucrare.

Am spus ca vrem sa pastram stilul si arhitectura casei imbunatatind acolo unde este cazul elementele care s-au depreciat in timp, cum ar fi in acest caz usile si feresterele exterioare. Vom vorbi asadar mai mult despre tamplaria casei – al doilea element de baza care da nota unei case frumoase.

DSCN0340

Veti spune, ce mare scofala in a gasi un executant pentru aceste usi vechi si neintretinute de ani buni de zile, arse de soare si ultraviolete.

Este clar ca o reconditionare a acestor usi necesita o pasiune deosebita pentru asa ceva, dar mai ales pricepere. Ei bine pot sa va spun ca pentru a realiza acest scop am mers in sondajele mele asupra potentialilor restauratori sau confectionarea din nou al acestui unicat si pana nu am vazut si chiar pipait lucrari asemanatoare nu am luat decizia asupra ofertelor primite.

In munca mea de cercetare din nou am beneficiat de parerile unor prieteni care au tangenta cu asa ceva sau de propriile cautari la firme de mobila, ori magazine.

Va voi cita doar doua firme care fac aceste unicate de tamplarie, unele clasic prin frezarea detaliilor mai complicate ca model, cum este cazul firmei KOBEZOL din Gheorghieni, care este unul din principalii furnizori de tamplarie pentru Dedeman

Altele cum este firma COMPACT GRUP din Braila, care folosesc modernizata cu o masina de copiat (un fel de pantograf) unde copia fidela a piesei unicat este realizata pe calculator exact ca in realitate.

Acesta masina din urma costa cca. 200.000 euro si vreau sa spun ca merita banii investiti deoarece scoate niste usi, vitrine incredibile , insa si pretul produsului final este foarte piperat pentru bugetul la care m-am gandit sa aloc pentru tamplaria exterioara a casei.

Pot sa va spun ca pretul fara transport si montaj al acestei usi unicat ale carei dimensiuni sunt de 2,5 x 2,2 ml este de peste 2100 euro (400 euro/mp), adica dublul celor din Gheorghieni, iar lemnul nu era decat din molid si nici macar din stejar.

Sa zicem ca in final am rezolvat cu o firma din zona dupa ce am vazut lucrarile excutate, hala, uscatoria,depozitele si atelierele de prelucrare, precum si cateva lucrari facute la alte case, inclusiv in Bucuresti.Pot sa spun doar ca dupa cateva negocieri pretul stabilit depaseste putin bugetul alocat pentru aceasta investitie, dar toate produsele si accesoriile sunt de calitate in domeniu.

Ei bine a doua mare problema a tamplariei este lemnul folosit, geamul si tipul protectiei prin vopsire.

Cele mai multe ferestre sunt cele cu geam termopan unde rama este din lemn stratificat fie din molid (brad), meranti, stejar.

Fireste pentru exterior cel mai bun lemn pentru tamplarie este din stejar fiind cel mai rezistent la expunere in timp la intemperiile vremii, dar nici de molid nu este rau daca uscarea lui si mai ale protectia prin vopsire este corect aplicata si cu materiale durabile in ani.

Este adevarat ca am tot oscilat intre rama de fereastra din lemn simplu sau triplu stratificat gandindu-ma la modul cum lucreaza lemnul in timp chiar daca a fost uscat (natural sau in uscatorie) si mai ales cumn respira. Solutia prezentata de mai multi si acceptata in final a fost din lemn triplu stratificat, un strat de stejar la exterior si alte doua de molid la interior.

Faptul ca este lemn uscat (cat nu stim niciodata) aceasta nu-l opeste sa lucreze in timp si atunci pentru a nu avea unele deformatii cele trei straturi de lemn aplicate fiecare cu fibra in sens invers celuilalt anuleaza efectele acestui fenomen. Deci avem o garantie mai mare ca fereastra, usa isi va pastra pozitia initiala.

Am rezilvat si acest aspect.

La geamul ferestrelor am stat mult si am analizat punand in balanta mai multe aspecte pro-contra;

– primul se refera la faptul ca find o casa de vacanta nu exista PRACTIC posibilitatea de AERISIRE zilnica a incaperilor, mai ales daca in unele incaperi exista si flori/plante, care dupa cum stiti produc si pastreaza umiditate pe langa cea existenta in mod obisnuit la o casa nearisita. aceasta fiind bine izolata termic.

– avantajul unei ferestre termopan in conditiile in care doresti sa ai un regim termic bu cu cheltuieli minime atunci ele sunt solutia salvatoare peun timp mai lung fara a spune ca si aceasta “oboseste” la transparenta geamului ce risca atacul razelor ultarviolete si la pierderi ale gazului de separatie dintre geamuri.

NOROCUL meu a fost ca amicul meu constructorul a lucrat mult in occident ( Norvegia, Suedia, Olanda) si a observat acolo ca marea majoritate a localnicilor folosesc ferestre cu geam termopan si un SISTEM care permite in doua variante AERISIREA NATURALA a incaperilor fara a fi necesar sa deschizi fereastra. Ganditi-va ca acolo iarna este o diferenta de temperatura mare intre exterior si interior si pierderile sunt mari de caldura.

V-AM FACUT CURIOSI?

Probabil ca unii cunosc aceasta metoda relatuv simpla si eficienta, care face reducerea/reglarea nivelului de umiditate din cas in anumite momente si aceasta fara a fi nevoie de interventia omului (inchis-deschis fereastra).

Am descoperit, acesta este cuvantul, prin intermediul firmei AERECO Ventilatie din Bucuresti unde am cunoscut un tanar foarte amabil care mi-a pus la dispozitie toate datele necesare.Daca doriti datele lui de contact va stau la dispozitie celor interesati.

MERITA SA STITI PENTRU CASA VOASTRA

Nu fac reclama acestei firme ci vreau sa va spun ca la ora actuala am si achizitionat produsele necesare care realizeaza reglarea automata a uniditatii incaperilor casei chiar daca ai fereastra termopan si nu ai deschis-o de loc zi de zi.

Ca si mine multi din cei care si-au instalat aceste ferestre termopan s-au lovit de IGRASIE in locuri unde umiditatea ramane mare mult timp sau de o umiditate sporita in atmosfera respirabila care nu face bine la plamani. Ei bine acum cu acest sistem eu personal pot spune ca mi-am inalturat grujile pe care le aveam.

EHA²   Grila higroreglabila acustica destinata aportului de aer proaspat

Noua grila EHA permite integrarea ei pe majoritatea tipurilor de ferestre sau casete de rulouri. Directionarea oblica a jetului de aer indusa de grila higroreglabila EHA² evita usor contactul cu plafonul incaperii, asigurand preincalzirea aerului proaspat, astfel incat sa fie asigurat confortul locatarilor.

Pretul nu este mai mare de 40 euro/buc/camera cu TVA

grila higro.

 Mai exista un sistem putin mai scump (dublu) – EHT GRILA HIGROREGLABILA MURALA, care se aplica in perete (mural) si se numeste EMM – montaj mural facil prin executarea unor gauri circulare diam. ø100 mm sau ø125 mm, adaptate in mod special proiectelor de reabilitare termica a cladirilor rezidentiale.

grila murala

OK, ne-am mai usurat decizia asupra modelului de ferestre destinate renovarii tamplariei casei si vreau sa vorbim putin si despre alt element de baza si anume protectia lemnului interior exterior.

Este daca vreti FRUMOSUL imbinat cu DURABILUL, ceea ce inseamna conditii de viata bune in perspectiva si asta fiindca tot vorbeam de LEMN ca are VIATA. Ii spuneam amicului meu constructorul cand am luat casa ca vreau sa simt aceasta casa ca renaste si ca va fi mai frumoasa ca niciodata si de aceea in tot ceea ce fac pentru ea este o parte si din sufletul meu, asdica ma voi regasi in ea.

Din acest motiv nu voi lasa, nu pot lasa la intamplare si cel mai mic amanunt care mai tarziu isi va pune amprenta.

Acum va puteti inchipui ca vopsitul ferestrelor si a usilor nu trebuie lasat la voia intamplarii ci in primul rand sa te documentezi lamai multi producatori asupra grundului, vopselurilor si lacurilor ce vor fi folosite si mai ales a tehnologiei aplicarii acestora.

Una este sa vopsesti cu pistolul de vopsit (al carui consum este mai mare la ferestere de exemplu) si alte este la pensula. Diferenta este de 2:1 si chiar 3:1. In plus una este sa nu slefuiesti dupa fiecare aplicare de grund, vopsea si lac si alta este sa n-o faci . La fel este si cu timpul de uscare. Difera totodata procedeul pentru o acoperie noua si una de reconditionare, ca in cazul meu.

O alta caracteristica este important sa folosesti la exterior vopsea poliuretianica deoarece este mai elastica si rezista mai bine la zgarieturi (mai ales usi) si la interior vopsea pe baza  de apa.

Fireste ca procesul nu este unul complicat, dar nici usor, iar cine doreste poate ca citeasca mai multe la firma LOMILUXB SRL (grupul ICA din Italia) de unde am obtinut mult mai multe date si clarificari pentru o acoperire corecta si de durata. Daca doriti persoana de contact la fel va stau la dispozitie.

 RAL NCS Stain Mix ICA Colors

Compania Atvangarde Technology utilizeaza in exclusivitate in ciclurile de vopsire mdf produse ICA si Salchi Woods pentru fronturile de mdf vopsit lucios/mat in culorile RAL si NCS. De asemenea,  baiturile pentru furnire si esente lemnoase sunt de inalta performanta.

Grupul italian ICA (Industria Chimica Adriatica)-Salchi Woods este cel mai important producator de vopsea,lacuri si baituri de pe piata italiana si unul dintre liderii mondiali in fabricarea produselor pentru tratarea lemnului, fiind recunoscuta in acest moment pentru produse de inalta calitate pentru tratarea lemnului si impact redus asupra mediului.

Pot sa spun ca peste tot am gasit oameni amabili doritori sa-ti explice si arate tot ce ai nevoie pentru a lua o decizie buna si asa voi proceda si eu cu cei care au nevoie de ajutor in aceasta privinta a tamplariei casei.

Nu uitati orice produs are viata deoarece are inglobate in el multe calitati ale oamenilor care l-au faurit, cu atat mai mult o casa are la randul ei VIATA deoarece imbina toate aceste vieti pe langa modul in care proprietarul doreste sa le prezinte, sa le scoata in evidenta.

 

Posted in Piata imobiliara | 1 Comment »

Wall Street nu este “happy”

Posted by Traian on 25th November 2014

 FED ARE TEMERI DAR NU LE ARATA FATA DE WALL STREET

Daca ati urmarit mai atent minuta FOMC publicata in aceasta luna de la intalnirea din octombrie ati fi vazut ca FED pare interesat de evolutia pietei Wall Street, care a beneficiat iata timp de 6 ani de zile ( decembrie 2008-2014) de programe ample de stimulare a lichiditatii din piata financiara numite QE-uri. S-a dat de inteles ca piata Wall Street are inca un suport de a creste in viitor.

In acelasi timp piata Wall Street si nu numai asteapta as spune cu sufletul la gura momentul cand FED va CRESTE dupa atatia ani in sfarsit dobanda de referinta, anunt pe care il tot amana ca o data precisa cred ca de mai bine de 1 an de zile pastrand aceasta dobanda la nivelul minim istoric de 0-0,25%.

Se spune printre analisti ca aceasta politica de dobanda minima si lichidizare a pietelor financiare de catre FED a creat mari probleme tarilor emergente si noi stim ce s-a intamplat cu Brazilia in acest an si in timp cu China, care dupa 2 ani de zile scade din nou dobanda de referinta a bancilor de stat. Motivul acum ca si atunci este o scadere a ritmului de crestere economica, care la Q3 a fost de 7,3% in timp ce prognoza din luna mai a guvernului chinez a fost de 7,5% in acest an.

Cu toate acestea s-a vazut ca FED a spus acum in octombrie la fel pentru anul 2015 ca atunci in anul 2013 cand a declarat ca va ridica dobanda de referinta in anul 2014, insa a tinut sa precizeze …. numai daca conditiile economice vor fi bune. Adica a lasat ceva sperante pietei de capital din SUA, astfel incat unii analisti au si inceput sa spuna ca este posibil acest pas mult asteptat in trim. I din anul urmator.

Acestia se bazeaza pe faptul ca economia ar merge bine, ca piata de capital prin indicele sau S&P 500 a urcat de curand la noi maxime istorice si ca reactia pietei este una pozitiva pe baze fundamentale bune si ca ea se va mentine o buna perioada in continuare.

Trebuie sa precepem ce reprezinta o rata a somajului de 5,8% unde nu se iau in calcul si persoanele care lucreaza part time, cum ar fi normal. Chiar daca aceastq rata este cea mai mica de dupa iulie 2008, cred ca ne aducem aminte ce spunea Yellen despre faptul ca plata orei de munca din SUA  nu a crescut suficient de mult si ca inca sunt probleme in piata muncii.

ATENTIE … un mare adevar. Orice crash bursier are inainte un bubble si apoi vine caderea. Un bubble este o exagerarea a valorii preturilor actiunilor din piata (sau alt instrument financiar) cu mult peste valoarea lor reala.

Urcusul recent al bursei americane are la baza aceste sperante, insa trebuie sa fim atenti la politicile monetare recente ale bancilor centrale de stimulare a economiilor (BoJ si China), de stopare a deflatiei si de crestere a inflatiei cum este cazul BCE , care au cam ajuns la sfarsit, la limite,  fapt demonstrat prin mersul slab al economiei globale comparativ cu sumele “absorbite” de acestea.

Acestea sunt RISC-uri ce pot crea problemre la randul lor economiei SUA si aceste ingrijorari recente se vor resimti in piata la agravarea acestora.

Daca FED va anunta maine ca va creste dobanda de referinta pana la finele trim. I din 2015 atunci piata Wall Street va mai avea forta sa urce pana atunci cu unele mici oscilatii, in caz contrar forta unui alt urcus de sfarsit de an va fi slaba. Investitorii, mici sau mari urca piata pe sperante, iar in lipsa acestora sentimentul optimist se dimueaza radical.

Pe de alta parte este adevarat ca economia zonei euro a crescut la Q3 cu 0,2%, insa acest lucru s-a realizat printr-un artificiu de calcul al PIB lucru stiut si de BCE, care a spus prin presedintele sau Draghi ca este pregatit sa faca orice este posibil pentru a salva economia zonei euro fara alte indatorari ale acestor state.

Sa vedem inainte de a incepe sedinta de pe Wall Street cum mai stam cu indicele S&P 500 la zi

GRAFICUL INDICELUI S&P 500

spx 24 noi

INTERPRETARE:

OK, cred ca foarte putini investitori romani ar fi crezut ca acest indice isi va mai continua asa de STRONG acest rally inceput in luna octombrie inainte ca FED sa anunte renuntarea la QE3. Bottomul acestui urcus a fost pe 16 octombrie la 1820.66 pct de baza.

Ieri s-a atins un nou maxim istoric fata de maximul din octombrie 2007 (iata au trecut de atunci 7 ani, o cifra cu semnificatie aparte in lumea bursiera) si anume un varf la 2071.46. In acest punct indicele inregistreaza un salt de 13.77%, mai mult decat saltul anualizat care este de la 1848 pct. din 31 dec 2013 la varful actual si anume o crestere de 12% in nici 1 luna si jumatate.

Se pare ca piata nici nu se sinchiseste de datele economiei globale si are in vedere mai mult sperantele pe baza masurilor luate de bancile centrale. Ne putem da seama ca in varianta pierderii acestui sentiment, aunor date sub asteptari in viitorul apropiat ar impinge nivelul acestui indice la un pesimism mai aproape de situatia reala mondiala a pietei financiare si a riscurilor ce o pot paste pe economia SUA, care dupa mine nu este asa de PUTERNICA.

Urmarind pozitia indicatorilor tehnici de aproximare a unei miscari viitoare ne putem da seama ca :

– oscilatorul RSI a depasit pentru a doua oara mai categoric granita liniei de 70 si a intrat in zona de supracumparare si la nivelul actual de 74,62 pct este cam la acelais nivel cand rally din iunie a.c. a avut o mica ajustare si o schimbare temporara de directie. Ne aducem aminte ca in acea luna spunea FED in anul 2013 ca va incheia programul QE3, ceea ce nu s-a intamplat si rally a continuat cu ajutorul masurii FED de a prelungi stimulii inca cateva luni. Acum nu mai avem asa ceva si de aceea se teme FED pentru Wall Street.

– oscilatorul CCI la nivelul de acum de la 136.6 pct este efectiv ceva mai jos decat maximele anului, care au fost la varful de 222 din luna mai si din acest punct de vedere am putea estima ca indicele s-ar putea sa mai aiba ceva cresteri, dar nu mari.

– linia MACD la nivelul de 25.5 pct. este cu adevarat la maximul anului curent ceva mai sus decat cel mai apropiat maxim din luna iunie si din aceasta cauza ne putem astepta la o schimbare de directie in curand.

– eu mai analizez tot simplu care este ecartul dintre linia de trend si linia MA 50 si 200 zile comparandu-le cu alte perioade similare din acest an. In acest sens in acest moment de maxim istoric ecartul fata de MA 50 zile este de 90 pct de baza si cel fata de MA 200 zile este de 140 pct. de baza.

Comparativ cu alte perioade similare putem spune ca acesrt ecart a ajuns la nivelul maxim al anului fata de MA 50 zile (aproape dublu celui maxim anterior) si cu 10 pct. mai jos dectat cel maxim de 150 pct. fata de MA 200 zile din lunile iunie-iulie a.c.

Concluzia este ca din acest punct de vedere eventualele cresteri ale indicelui S&P 500 nu vor mai fi asa de mari, poate cel mult inca 20 pct. ,ceea ce inseamna ca un pct. de rebound ar putea fi  in zona 2090 pct. de baza.

Unii mai entuziasti ca mine au estimat o crestere in viitor (pe TS) pana la nivelul de 2250 pct. ceea ce inseamna un avans fata de maximul de la 2071 pct de cca. 9%. , dar …. in acelasi timp vorbesc despre un bubble in acel pct.

Ceea ce pot predictiona acum este ca sunt sanse putine ca pana la final de an sa vedem inca un salt de 10% pe bursa Wall Street. Pana una alta in aceasta saptamana in SUA ( a patra joi din luna Noiembrie) este mare sarbatoare – Thanksgiving, motiv pentru care bursa va fi inchisa de joi.

IMI PERMIT SA VA DAU 3 SFATURI LA ANALIZA UNUI INDICE BURSIER

Lectia :

Asigurați-vă că Indicatorii dvs. analizati se bazeaza pe un fundament TEORETIC si STATISTIC (empiric) impecabil/puternic.

Trebuie facuta analiza pe elemente tehnice/rationale deja testate si validate de mai multe ori si datele trebuie privite empiric la nivelul conjuncturii respective pornind de la comportarile/evolutiile din situatii similare, cat de cat apropiate ca manifestare de situatia analizata.

Lecția 2 : Atunci când se testează un indicator, asigurați-vă că puteti evita ceea ce statisticienii numesc prejudecata de a privi inainte”

Suntem vinovați de această prejudecată când ne asumam faptul ca știam ceva la un moment crucial în trecut, atunci când, de fapt, acel ceva ar fi fost imposibil de cunoscut până la o dată ulterioară.

Luați în considerare aceasta revizuire a sistemelor de sincronizare din piață bazate pe ziua de azi, pe care si le asumă investitorii ca ar trebui să acționeze în anumite moduri ori de câte ori se atinge un nivel apropiat de recordul anterior, cum ar fi acum la oscilatorul RSI.

Autorii acestor sisteme sunt vinovați de părtinirea de a privi inainte”, atunci când back-testul de acele sisteme care utilizează datele din anii extremi cum a fost in 1929, 1987, sau 2008 cand nimeni nu ar fi putut să știe nivelul de la care indicatorul va scade în cele din urmă.

Lectia 3 : Trecutul extrem nu reprezintă o barieră inviolabila.

Aceasta este lecția cea mai evidentă, dar, de asemenea, cea mai slab apreciata de multi investitori. Asa ca este bine sa ne uitam la pericolele/riscurile noastre majore din piata. Chiar și atunci când un indicator se bazează pe un fundament statistic și teoretic impecabil, se poate eșua în continuare. Așa că nu trebuie niciodată să pariem totul sau nimic pe acel indicator că va continua să se miste cum stim noi/predictionam/anticipam noi. De aceea eu am pastrat acum 25% din cash in contul de actiuni locale.

 

Posted in Bursa broad straina, Finantele lumii | No Comments »

A fi sau nu fi constructor

Posted by Traian on 21st November 2014

BREAZA 21 NOIEMBRIE 2014

Era ziua de 28 august a.c cand dupa multe tergiversari de cateva luni din partea proprietarilor unui imobil din orasul Breaza am reusit impreuna cu sotia sa devenim locuitori ai acestui oras si totodata proprietari pe o casa veche din 1934 si un teren de 1200 mp.

Asa cum stiti amandoi ne-am dorit mult aceasta casa, care, asa cum am aflat ulterior, ea a fost dorita si de parohia bisericeasca din zona, dar si de alte persoane care au pus ochii mai demult pe ea.

Se pare ca RABDAREA, dar si perseverenta in a obtine ceea ce-ti doresti au fost cele doua elemente de baza in aceasta frumoasa investitie reusita.

Spuneam atunci amicului meu, inginerul de constructii, ca odata intrat in posesia casei vreau s-o simt ca pe sufletul meu si ceea ce am de gand sa fie cu ea este ca o regasire a frumusetii ei din vremuri apuse de demult cand intr-adevar a fost apreciata de toti trecatorii si mai ales de cei din zona.

Nu odata intrand in vorba cu oamenii, dar mai ales vecinii acestia imi spuneau sa nu-i schimb aerul caracteristic zonei, criticand faptul ca altii au demolat case vechi din localitate si au construit mastodonti  pe 2-3 nivele ce nu se incadreazaa cu aerul zonal submontan.

Spuneau toate acestea cu speranta ca o vor revedea in splendoarea ei renascuta dupa atatia ani de uitare din partea mostenitorilor nepasatori, care nu mai locuiau in acea casa de ani buni.

Trebuie sa va spun ca mi-am impus sa simt pulsul acestei case, ca pe o fiinta, care a fost pana acum una real parasita si sa colaborez deschis cu ea pentru ca sa ne bucuram impreuna de aceasta regasire.

Eu stiu istoria ei si incerc sa-i transmit ce doresc  eu de la ea – sa iasa din intunericul in care a intrat de ani buni si sa lumineze sufletele oamenilor  ce vor privi la ea cu alti ochi.

Nu-mi place sa fiu patetic insa sunt constient ca fiecare casa preia cate ceva din trairile, starile sufletesti, comportamentul celor care au locuit in ea mai mult timp sau generatii la rand.

Mi-a placut specificul ei local arhitectural si mi-am promis ca vreau s-o vad din nou in razele soarelui bucurandu-se de o ingrijire deosebita fiindca stiu ca la randul ei imi va oferi satisfactiile asteptate.

De aici si incrancenarea mea de a fi prezent non stop. zi de zi, cat timp se va lucra la ea si nu numai, ci sa caut variantele optime realizarii acestor scopuri.

Acesta a fost SUPORTUL strong care m-a determinat sa rezist in conditiile in care starea mea de sanatate nu este deloc buna. Trebuie sa va spun ca am avut doua fiinte care m-au ajutat foarte mult si anume sotia mea si Doamne Doamne.

In fiecare zi le mulumeam pentru prezenta lor fizica si spirituala si mai ales ca mi-au dat forta necesara sa rezist la multe incercari deloc usoare, unele din ele povestite pe parcurs.

Sfatul meu este ca daca nu aveti acest suport mai bine renuntati deoarece SINGUR este imposibil sa faci o casa si mai ales sa renovezi o casa. Uneori ai nevoie sa te sfatuiesti cu cineva care are aceleasi interese si scopuri, iar decizia cea mai buna este cand este bine cantarita de mai multi oameni devotati si de incredere.

Pentru a nu o lungi prea mult va voi prezenta doua poze ale acestei case din Breaza, trecut si prezent, cu acelasi aer arhitectural, dar acum mai vesel parca. Este un prim pas mare – punerea palariei acestei case.

SUFLET VECHI SI TACUT DE IMOBIL IN BREAZA

DSCN0178

UN SUFLET DE CASA CE PARE CA RENASTE – ARE PALARIE NOUA

DSCN0323

ACEEASI PALARIE LA ACELASI IMOBIL CEVA MAI VESEL

DSCN0326

Cred ca stiti ca orasul turistic Breaza din Prahova este unul din orasele europene cu cel mai ozonificat aer din mediu.

Iata doar cateva sfaturi, recomandari ce le pot oferi din expereinta proprie privind renovarea acoperisului unei case vechi.

In primul rand trebuie sa va documentati foarte bine inainte de a contacta firma de constructii si mai ales sa vedeti in direct alte case din zona ce au suferit sau nu aceleasi modificari. Veti constata cateva elemente pe care trebuie sa le aveti in vedere inainte de a va apuca de treaba si este bine sa vi le notati.

Eu mi-am facut un mic jurnal pe problematici pe care il purtam tot timpul cu mine, in care mi-am notat inclusiv denumirea elementelor acoperisului (capriori, astereala, dolii, pazii, sageac, cosoroaba, streasina, sistem pluvial, coame, ape – calculul lor, calcule de rezistenta a structurii acoperisului, ghiduri de montaj, tipuri de tigle cu greutati specifice, culori, pret, calitate, garantii, durata de viata, producatori, defecte, etc).

Eu mi-am facut o comparatie a acestor date pentru mai multe tipuri de tigla de ceramica si producatori (Bramac si Tondach) si dupa mai multe discutii directe cu reprezentantii zonali, inclusiv firmele furnizoare am ales.

Fiind vorba de acoperis este important sa aveti propriile masuratori ale suprafetei totale a invelitorii si lungimii sistemului pluvial ale casei deoarece montatorii sau furnizorii de materiale vor incerca sa aproximeze cat vor ei.

IMPORTANT este ca la calculul necesarului de materiale sa adaugati cca. 10-15% in plus in functie de numarul de ape (cu cat mai putine cu atat procentul in plus pentru completari coame si dolii este mai mic). De exemplu la mine a fost nevoie de 12% in plus fiind mai multe ape si un octogon frontal cu 5 ape.

Asa ca folosind ceva cunostinte bine intelese si fundamentate incepeti sa cercetati cat mai in detaliu oferte de materiale si de firme de constructii cunoscand ceva caracteristici ale acestora studiate impreuna cu un specialist, asa cum am eu un inginer de constructii cu multa experienta in constructii din lemn sau din ce material este casa construita.

De recomandat este bine sa alegeti firma furnizoare de materiale care sa si monteze invelitoarea, mai ales daca in zona nu exista firme de incredere care sa aiba aceasta experienta.

Eu am angajat o firma autorizata din Bucuresti prin intermediul reprezentantului zonal al producatorului de tigla Tondach si nu din prima vizionarea , ci am avut posibilitatea sa aleg din mai multe firme dupa ce am luat contactul cu acestea direct la locul lor de munca si dupa ce am vizionat cateva lucrari executate de ele.

Orice neclaritate o discutam cu specialistul meu in constructii. Important este sa verificati ce greutati au intampinat fostii beneficiari atat la livrare (rebuturi, intarzieri, calitate necorespunzatoare), dar mai ales la montaj.

Ideal ar fi sa asistati la lucari de acest gen inainte de a incepe propriu zis lucrarea proprie sau sa aveti un ghid de montaj cu schite de detaliu ale fazelor operatiunilor principale (sistem pluvial – schite ale producatorului care se ataseaza la loturile de produse ce vin ambalate cu asa ceva sau de pe site ori distribuite de reprezentantul firnei producatoare.

Eu am avut detalii de montaj la dolii, coame, streasina, sistem pluvial –  adus din Polonia de firma Bilka fiind o comanda speciala – tabla de 1 mm, culoare argintie, licenta suedeza din cel mai bun ortel si bine protejat), pe  care le-am analizat cu amicul meu in constructii din Bucuresti.

ATENTIE foarte mare, daca se pastreaza materialul si structura invelitorii casei nu mai este nevoie de autorizatie si nu este obligatoriu sa informatii primaria – urbanismul cu ce aveti de gand sa faceti. Pentru aceasta va trebui sa discutati cu arhitectul din zona, care oricum trebuie sa va faca proiectul pentru inlocuirea tamplariei si anvelopare exterioara pentru obtinerea autorizatiei de lucrari.

Sunt multe de spus, dar cel mai important lucru este sa fiti NON STOP prezenti si mai ales ACTIVI fara a lasa unele lucrari slab facute sa nu fie refacute imediat si corect. Daca nu puteti face asa ceva atunci sigur veti avea pb mai tarziu. Exista niste lucrari ascunse pe care mai tarziu nici un specialist nu le poate vedea, dar ele pot crea problerme serioase.

IDEAL ar fi sa aveti un sef de santier care se pricepe la asa ceva, insa necesita multi bani in plus. Daca la mine toata lucrarea a durat iata 3 luni pline cu exceptia duminicilor si sarbatrorilor legale un asemenea specialist ar costa cca. 1500 euro pe putin.

IN LOC DE FINAL este bine sa aveti bani in plus fata de ofertele de materiale si montaj inca 50% fonduri din cauze diferite, dar mai ales din cauza multor pierderi, precum si operatiuni pe care in mod voit unii lucratori nu le introduc la inceput in oferta pentru a pare mai atractiva.

Puteti sa va dati seama daca oferta este aranjata prin suma ceruta. Daca o veti compara cu alte manopere ce se gasesc pe NET din belsug veti putea sa alegeti la mijlocul acestora. Daca este prea mica este clar ca nu au bagat toate operatiunile, iar daca este prea mare inseamna ca exagereaza in mod voit poate … poate tine ….

Va pot spune cat ar costa manopera cu refacerea sarpantei acoperisului inclusiv astereala si folia antivant/anticondens si anume 12 euro/mp, daca vreti calitate, iari pentru montarea tiglei si sistemului pluvial este de 5 euro/mp.

In total pentru a avea o lucrare bine facuta de firne cu experienta, pe baza de contract cu garantie a lucrarii de minim 3 ani de zile va costa inlocuirea invelitorii din tigla de ceramica Tondach Twist XXL cca. 17 euro/mp. Suprafata conteaza si ea. In cazul meu a fost de 270 mp. Asadar numai manopera m-a costat in total 4600 euro fara TVA si aceasta cu firme verfiicate si bine specializate pe acest gen de lucrari.

Eu am introdus in plus bonusuri si prime aproape zilnice in plus pentru stimularea vitezei si calitatii de executie printre lucratori, altfel sunt convins ca acum nu as fi plecat definitiv in Bucuresti.

Cine doreste sa afle mai multe ma poate contacta pe email si-l ajut cu draga inima si cu alte date, mai ales firme specializate cu care am lucrat.

Posted in Piata imobiliara | 7 Comments »

Investitii imobiliare si … nu numai

Posted by Traian on 13th September 2014

 MEA CULPA

Am crezut ca daca imi aduc internetul langa mine asa ma voi obliga sa imi pastrez contactul la fel ca inainte, adica zilnic si mai ales cu voi ctitorii fideli ai acestui blog. Nu a fost sa fie asa si nici mie nu-mi vine a crede ca am ajuns in aceasta situatie, adica calculatorul sa nu mai fie o dependenta totala.

Cu toate ca-mi propuneam sa-mi rezerv ceva mai mult timp pentru asa ceva decat numai seara tarziu, ei bine dupa un program destul de antrenant si mai ales obositor nu reuseam la finalul zilei sa mai scriu ceva pe blog decat dimineata inainte de a merge pe “santierul casei” recent achizitionate.

RENIOVAREA UNEI CASE ESTE O MARE PROVOCARE

Pot sa spun ca a face in regie proprie o buna parte din lucrarile necesare renovarii unei case si amenajarii unei gradini in jurul acesteia de cca. 1200 mp pe o locatie parasita de mai bine de 6 ani de zile nu este deloc o munca simpla si usoara, ci una foarte solicitanta, dar si interesanta sa vezi cum iese treptat la lumina ceea ce ai stabilit si ti-ai dorit sa fie atunci cand ai cumparat-o. Ei  bine acest lucru te absoarbe pana ajunge sa i te dedici total, mai ales ca am inceput cu exteriorul si timpul bun de lucru este destul de limitat de starea vremii.

Asa cum ati vazut-o si voi in pozele puse pe blog si vi s-a parut frumoasa ca arhitectuara asa am vazut-o si noi. O casa interesanta, o casa ce poate deveni o casa a visurilor noastre de o viata unde dorim sa traim mai mult timp .

Cand vorbesc de noi ma refer la sotia si cu mine. Apropo, pe sotie o cheama Irina si este la fel de investitoare ca oricare dintre voi fiindu-mi de un real ajutor in documentarea mea in ultimii 9 ani de zile de bursareala. Fiecare are contul lui si deciziile lui de investitii, eu furnizandu-i uneori “ponturile” – oportunitatile de castig si momentele/pct de intrare/vanzare.

SCOPUL VIETII – TRAIUL IN LOCUL/MEDIUL  MULT VISAT

Fiind o pereche cu gandiri asemanatoare privind scopul in viata si modul in care dpdv financiar acesta poate fi realizat ne-am stabilit niste repere pe care vrem sa le atingem impreuna pornind de la rezervele si posibilitatile noastre financiare de a le sustine in timp.

Asa ca primul mare reper a fost sa avem o casa si un teren in Bucuresti si sa scapam de viata de la bloc atat de dependenta de multe fara a-ti oferi prea multe libertati si avantaje, ci mai mult dezavantaje de locuit.

Intotdeauna ne-am simtit bine in mijocul naturii incat pentru noi o gradina cu flori si arbusti ornamentali, un copac fructifer sau mai multi este ceva vital, care ne face sa ne simtim in largul nostru. Asa ca, daca poti, scopul esential in viata este sa ai mediul unde vrei sa traiesti si care te face sa te simti cu adevarat om, in primul rand creator si in al doilea rand admirator al fenomenelor naturii din jur.

PLANURI, CAUTARI, ALTE PROVOCARI

Am ajuns astfel ca in anul 2004 sa identificam locatii, terenuri si case in Bucuresti in special in zona de Nord a capitalei unde civilizatia si urbanismul sunt mai bine realizate si in plina dezvoltare. Impedimentul a fost ca fiind si zona cea mai cautata de cumparatori preturile erau cele mai mari pe langa faptul ca in Bucuresti preturile la imobiliare sunt cele mai mari din tara.

Cum sumele erau destul de mari pentru DISPONIBILUL nostru am cautat terenuri apropiate de aceasta suma, dar acestea aveau multe probleme printre care deschideri mici la frontul casei, zonele comerciale erau la distanta prea mare, erau mai departe de mijloacele de transport, vecinatati dubioase,  lipsa unor utilitati etc.

VIATA ESTE UN COMPROMIS, ALTFEL NU REALIZEZI SUCCESE

A trebuit deci sa facem ceva compromisuri si uite asa stiind ca vom putea rezolva aceste mici probleme am reusit sa gasim la rubricele anunturi imobiliare o casa cu teren de peste 500 mp pe strada Ion Neculce in sectorul I (cel mai scump din Bucuresti) , o strada unde aproape toate casele sunt renovate si cei care le locuiesc sunt mai civilizati. Acolo exista si un sediu al Politiei de sector si un liceu bine cunoscut care poarta acelasi nume.

Au fost asadar mai multe impedimente : spatele curtii casei se invecina cu cimitirul evreiesc – monument istoric si  care se putea vedea numai daca aveai casa cu etaj. Cei care au asa ceva au construit un zid inalt despartitor si au plantat vegetatie care a acoperit acest zid imbunatatind putin aspectul mai putin vesel din spatele casei. Fireste ca in timp te poti obisnui si cu asa ceva.

Un alt impediment acceptat de noi a fost ca in casa locuiau 2 familii cu chirie la stat pe care am acceptat sa-i preluam stiind ca contractele lor expirau in maxin 2 ani de zile si ca vom scapa de ei fara a fi obligati sa le oferin ceva la schimb.

De fapt din acel moment ne-am angajat si o avocata cu relatii la Politia Capitalei si la alte institutii (Arhiva Nationala) deoarece am fost nevoiti sa ne luptam putin cu ei, mai ales cu chiriasa al carei nepot zicea ca este avocat si care a incercat sa blocheze evacuarea, insa a facut o greseala copilareasca – a semnat in FALS in locul chiriasei (matusii lui) o plangere si asa l-am determinat sa accepte evacuarea.

Cealalta familie era mai de culoare, dar cu ajutorul celor de la sectia de politie de pe strada am reusit sa-i evacuam si pe acestia – legea fiind de partea noastra. Numai pe vremea lui Iliescu era obligatia ca daca evacuai un chirias din propria casa trebuia sa-i oferi altceva in schimb. Intre timp legea s-a armonizat la nivel eurupean (din 2007) .

DECENTA VS LACOMIA

Impedimentul cel mai grav a fost ca pe acea suprafata formata din 4 apartamente toate dispuse la parter, la un apartament de 63 mp era proprietara o doamna in varsta a carei familie ne-a cerut inainte de a cumpara casa in 2004 un pret de 30.000  euro pe apartamentul lor cand suma pe toata suprafata de 547 mp, pe care noi am negociat-o cu administratorul propietarei casei – o doamna ruda cu Ilie Nastase, era de cca. 42.000 euro la vremea de atunci.

Fireste ca nu am acceptat si am zis c-o vom rezolva in timp cu ei, mai ales ca inclusiv terenul de sub casa lor era al nostru acestia beneficiind doar de un drum de acces de 1 ml latime aflat pe terenul achizitionat de noi si prevazut in contract.

Si uite asa am avut nevoie de tot istoricul – lantul de proprietate al intregii locatii, mai ales al acestui apartament al celui de al doilea proprietar.  Am obtinut prin doamna avocata de la Arhiva Nationala toate actele pornind de la primul propietar, autorizatii de construire, succesiuni, partaj etc. si ne stiam deja pozitia.

Trebuie sa spun ca cele patru apartamente aveau intrari separate, pivnite fiecare si cate cel putin 2 camere din care obligatoriu baia. Cel mai vechi a fost construit in anul 1929 si ulterior in 5 ani s-au construit si celelalte langa acesta in aceeasi curte comuna.

Problema a fost ca terenul initial a fost de 600 mp si acesta dupa ce a murit fiul mostenitor s-a partajat intre sotia si mama – acestuia – proprietara care ne-a vandut noua casa. Anterior partajului, asa cum am spus, 1 apartament era deja vandut altei famiili de au ramas 2 propietari pe lotul achizitionat de noi.

La retrocedare dupa anul 2010 al doilea proprietar nu a cerut revedincarea locuintei nationalizate, asa ca terenul de sub apartamentul lui a trecut in proprietatea primului proprietar ce a cerut revendicarea. Oricum ulteror in anul 2013 mostenitorul doamnei de la apartamentul unde era al doilea proprietar a obtinut prin prefectura terenul de 63 mp de sub locuinta sa, noi ramand cu diferenta pana la 547 mp.

Gandul era sa ne intelegem cu acest al doilea proprietar – care fiind in varsta a decadat intre timp lasand-o mostenire unui nepot. Avantajul nostru a fost ca daca doreau sa traga gaze de la strada aveau nevoie de acceptul nostru. Fireste ca a fost o munca de uzura si singura mea propunere a fost ca vom discuta doar daca VINDEM impreuna acel imobil format din 3 apartamente ale noastre si doar unul al lor.

DECIZIA TREBUIE BINE CANTARITA SI SA VIZEZE ATINGEREA SCOPULUI MAJOR FINAL

Era deja anul 2012 si ne hotarasem sa vindem locatia din Bucuresti si sa cumparam de aceasta data una  in Breaza unde mergeam de mai bine de 8 ani si ne atasasem de ea – corespunzand mai bine scopului urmarit de noi, Intre timp viata in Bucuresti a devenit aproape insuportabila (poluare excesiva, boala mea, zgomote, aglomeratie, obositor orice drum mai mare etc.).

De cand am luat decizia sa vindem impreuna – anul 2012 si pana am vandut efectiv a durat 1 an de zile, iar pentru a rezolva problema dublei proprietati am acceptat sa fim de acord cu pretentiile celui de al doilea proprietar care a cerut  nici mai mult nici mai putin decat 40% din suma negociata cu cumparatorul si care reprezenta cca. 410 euro/mp.

Fata de investitia initiala de 77 euro/mp din anul 2004 vanzarea facuta la 410 euro/mp era de 5.3 ori pe ansamblu, din care la valoarea primita de noi pentru cei 547-63 = 484 mp ramasi ar reprezenta de fapt o crestere de 3 ori, adica un profit de 33,3% in fiecare an. Eu asa mi-am facut calculul si am acceptat “lacomia celui de al doilea proprietar”, care a fortat lucrurile.

Stiu, mi-ati putea spune ca ar fi existat si alte posbilitati de a-l determina pe al doilea proprietar sa accepte o cota parte mult mai rezonabila, insa am stat si am cantarit bine lucrurile si mai ales conjunctura in care ma aflam (o boala la care un stres prea ridicat ar fi putut sa fie destul de grav). SANATATEA si atingerea scopului propus in perspectiva au fost determinante, iar suma obtinuta ne permitea sa achizitionam un aportament in plus in Bucuresti si desigur locuinta mult visata in Breaza.

Uneori pentru a nu pierde noile oporttunitati este bine sa nu  ne gandim la mai mult decat ne permite piata, partenerii de afaceri sau timpul in care ne angajam pentru aceasta. Intotdeauna un castig decent face viata , inclusiv cea financiara usoara. A te angrena intr-o lupta gen sanctiuni UE vs sanctiuni Rusia (Gazprom, cum se intampla acum) ar insemna sa accepti riscuri/pierderi pe care nu le vei putea controla si in timp sa pierzi mai mult decat ai castigat fiind decent chiar daca unii sunt excesivi de lacomi.

Asa ca prima etapa cu achizitia si apoi vanzarea unui imobil in Bucuresti s-a incheiat cu un SUCCES mult asteptat care ne va permite sa ne realizam visul vietii cat de curand.

PRIMA LUMINITA LA CAPATUL TUNELULUI

Etapa a doua cu achizitia unei case si teren in Breaza a inceput tot din 2004 de cand tot mergeam in vacante la casa soacrei mele – casa de vacanta.

Pot sa spun insa ca am inceput cautarile mai accentuat dupa ce ne-am convins ca nu o casa si cu curte in Bucuresti este ceea ce ne dorim noi, ci un imobil in localitatea Breaza, care intrunea cele mai multe cerinte stabilite impreuna in ani avand in vedere si starea sanatatii mele.

Sunt adeptul faptelor bune duse pana la capat in momentul in care cred in ele. Asa si cu Breaza. Odata ce mi-am facut multi prieteni localnici, dupa ce am vazut influenta pozitiva asupra starii mele de sanatate generata de mediul acesui oras cu atat mai mult am fost convins ca fac o alegere buna deoarece am de gand sa locuiesc foarte mult timp in noua casa.

Asa ca am inceput sa sondam multe locatii si agentii imobiliare nu numai din Breaza ci si din localitatile invecinate vizionand multe terenuri. Fireste ca in aceasta cautare nu am neglijat propriile cautari stabilind un clasament al acestora, dar cum anul 2009-2010 fiind un an de crestere imobiliara am considerat ca putem sa mai asteptam un pret mai rezonabil, mai ales la acele case care ne-au placut mai mult.

Asa si acum referitor la mersul pietelor de actiuni – piata si urcusul acesteia prea abrupt cer o corectie mai serioasa care va veni cand ne asteptam mai putin. Daca ne atasam sentimental de o piata nu vom putea vedea ceea ce de fapt ne pregateste aceasta in “culise”, acolo unde nu prea suntem atenti tot timpul si care nu sunt asa de vizibile.

Pot sa va spun ca exista unii romani care dupa ce au lucrat in strainatate s-au intors in tara, au facut un credit bancar, au investit banii in dezvoltari imobiliare si acum sunt presati de banca ca mari debitori deoarece nu au putut sa vanda aceste imobile (resedinte, moteluri etc.)  la timp sa recupereze creditul si sa aiba si un mic profit deoarece au crezut ca Romania nu va intra si ea in recesiune, asa cum au facut-o alte tari in 2008/2009.

Si acum unii tot cred ca bursele vor creste dincolo de ceruri si nu se va opri din crestere. Este treaba lor, insa asa cum veti vedea luni dimineata in buletinul saptamanal situatia si conjuctura internationala este acum mai tensionata ca oricand.

Tot cautand si singuri nu  numai prin agentiile imobiliare am descoperit actuala casa, insa atunci situatia cadastrala si de succesiune nu era clara, pe langa pretul putin cam exagerat in anul 2012 si qpoi in 2013.

Anul 2014 a fost anul decisiv cand am fost mai impetuosi in a-i determina pe toti proprietarii (6 la numar) sa fie de acord sa negociem si sa faca inca o dezmembrare pentru a ne putea vinde  suprafata dorita de noi.

Trebuie sa va spun ca vanzatorii au avut o avocata (ruda) care sa-i sustina si care pe parcurs a incercat sa ne bage sub nas ceea ce au crezut ei ca pot sa ne pacaleasca si anume sa vanda un teren  a doua oara.

Trebuie sa recunosc ca  nu am angajat un avocat in prima faza deoarece am crezut ca avand experienta de la prima tranzactie mai mare din Bucuresti aceasta va fi suficienta, insa in faza semnarii promisiunii bllaterale (antecontractului) ne-am dat seama  ca este o tranzactie dificila si complexa cu succesiuni inca nerezolvate, cu cote parti in indiviziune neclare, cu multi proprietari mostenitori (primul proprietar a avut 7 copii) si ca va trebui sa folosim un avocat priceput.

Asa am putut fi documentati asupra spetei acestei vanzari si ce anume sa pretindem. Am tras concluzia ca nici planurile de amplasament nu contin toate datele reale de pe teren deoarece o suprafata anume era ocupata de alt propietar care nu intabulase acel teren motiv pentru care nu aparea in Incheierea de la cartea funciara. Probabil ca actul s-a ratacit si nefiind prezentat notarului nici acesta nu avea cum sa verifice decat la sesizarea noastra.

Din acel moment toata discutia si observatiile noastre au fost adresate in primul rand notarului cu  care am tinut direct legatura si dupa ce i-am explicat ce incercau vanzatorii sa faca a trecut de partea corectitudinii. Am mai desfasurat inca doua actiuni importante si anume :

– consultarea draftului de contract atat de avocat cat si de un notar bun din Bucuresti cunoscut de noi la alte tranzactii si care amandoi ne-au dat sfaturi bune;

– angajarea unui cadastrist autorizat din zona care sa faca noi masuratori inainte de a semna contractul de cumparare chiar daca fostii proprietarti ne-au prezentat ceva acte si versiunea lor incompleta.

Avand toate acestea am observat ca daca vroiam puteam cere de la vanzatori avansul dublu  inapoi si am fi  castigat si procesul in instanta daca vroiam. Dar firea mea nu este una beligeranta si ma bazez pe faptul ca exista un singur judecator in aceasta lume si el stie mai bine cum sa procedeze.

Scopul meu era sa realizez acea tranzactie in conditii legale conforme cu realitatea terenurilor supuse vanzarii astfel incat la final sa stiu ca sunt singurul proprietar al unui teren de 1200 mp cu casa care sa aiba cheltuielile la zi achitate si suprafetele sunt bine delimitate de vecini.

IMPORTANT a fost ca am determinat notarul si acesta la randul lui pe vanzatori sa prezinte (si asa este cel mai corect) toate actele lantului de proprietate ce se transfera in original la notar si in copie legalizata (cel mai bine asa este) la cumparator impreuna cu actele de provenienta a celor care zic ca sunt vanzatori (succesiune, mosteniri, partaj, sentinte judecatoresti), extrase de carte funciara la zi de la OPCI local, copie dupa toate facturile emise de furnizorii de utilitati, precum si chitantele ca acestea au fost achitate, certificatul energetic si multe alte documente : procuri, dezmembrari etc).

In aceste conditii am inceput primele negocieri in luna aprilie, am semnat promisiunea bilaterala in luna mai si contractul final la finele lunii august dupa ce vanzatorii sfatuiti/indrumati de avocata lor au incercat sa ne bage sub nas un termen in avans, dar fara a avea documentele cadastrale bine puse la punct, inclusiv situtatia clara a terenurilor ce le aveau in posesie si vroiau sa le vanda (efectiv vroiau sa vanda un teren de doua ori din cele trei aflate in discutie).

FIRESTE ca pana la urma tranzactia s-a incheiat cu succes pentru noi in primul rand probabil si pentru vanzatori ca de abia asteptau sa-si ia partea fiecare si sa plece cat mai repede nefiind din Breaza.

Avand in vedere comportamentul unora dintre fostii proprietari le-am impus sub “palosul anularii contractului” sa-si ridice in ziua semnarii acestuia toate lucrurile ce le apartiuneau din casa deja cumparata altfel riscam sa le tin acolo pana la calendele grecesti fara  a cunoaste exact perioada in care le vor ridica.

Zona unde este casa este pe o strada asfaltata paralela cu drumul principal, relativ bine circulata si aflata la cca. 1,5-2 km de zona centrala (piata, magazine), iar fata de primaria orasului la cca. 2.5-3 km. Cat despre padure, as spune ca aceasta inconjoara pe margini pe versanti mai inalti toata Breaza.

Avand in vedere zona destul de civilizata, majoritatea in zona sunt din afara orasului, oameni cu case noi sau renovate si cu curti mari in care vezi destul de des un solar sau o sera, multi pomi fructiferi.

Deci verdeata este din belsug, ultilitatile sunt toate asigurate inclusiv canalizarea (care acum se contruieste in oras pentru un poiect cu fonduri europene de cca. 75 km lungime). Sunt convins cand se vor incheia toate aceste lucrari orasul va arata mult mai frumos si civilizat.

Fireste ca ma veti intreba de pret. Ei bine pretul a fost de 45 euro/mp in zona 1 cum s-ar spune, adica nu chiar in zona 0 – zona centrala, dar lipita de aceasta. Pot sa va spun ca acum 3-4 ani cand am pus ochii prima data pe ea pretul era in jur de 80-100 euro/mp, iar acum un asemenea teren in aceeasi zona este de cca. 50-60 euro/mp.

Dupa opinia mea, asa cum arata casa si mai ales cat a rezitat de cand a fost construita (din acte pana acum anul 1934 este cel mai vechi mentionat, dar eu cred ca este mai veche), am facut o investitie buna in timp, mai ales ca voi pastra structura ei arhitecturala asa cum este acum.

Despre modul cum am demarat lucrarile si mai ales cum mi-am ales meseriasii ce s-au apucat deja de unele lucrari mai mult in regie proprie va voi spune in episodul urmator.

Nu voi incheia pana cand nu vom extrage din cele de mai sus cateva invataminte:

1. O investitie indiferent ca este pe piata imobiliara sau de capital trebuie sa aiba bine definita un scop major la final si care trebuie urmarit pas cu pas, cu perseverenta si seriozitate.

2. Orice tranzactie pe care o inchei trebuie sa cunosti piata repectiva bine pana la detaliu, mai ales daca va avea o influenta ulterioara pe toata viata. De aceea nu trebuie grabita si bine ar fi sa se aleaga momentul potrivit cerintelor stabilite initial.

3. Cand ai un scop de durata, cum ar fi cumpararea unei case asigurarea fondurilor necesare trebuie facuta la timpul potrivit si sa nu avem in vedere un castig exagerat rezultat dintr-o alta afacere. Uneori este mai bine sa faci 1-2 compromisuri pentru a castiga mai mult in alta parte sau pe ansamblu.

4. Oamenii legii sunt de facturi diferite, inclusiv notarii, care au si ei interesele lor, De aceea este bine sa ai langa tine specialisti de incredere care sa te indrume pas cu pas chiar de la inceputul unei tranzactii si sa te sfatuiasca cum este mai bine sa procedezi. Daca nu ai asa ceva risti sa faci o tranzactie paguboasa sau cu mari probleme ulterioare, care sigur te va costa mai mult decat onorariul acestora (pe mine m-au costat doar 160 lei).

5. Cand semnezi un act este bine sa ceri anteriror un draft si sa-l arati celor care se pricep bine la asa ceva, iar cand semnezi verifica atent daca propunerile si modificarile tale au fost inserate sau nu. Orice virgula conteaza si in spate sunt multi bani munciti din greu si odata semnat un act banii nu se mai intorc.

6. Orice act original care ramane la notar si este bine sa-l ai in copie legalizata pentru a nu umbla mai mult dupa aceea cand vei avea nevoie de asa ceva.

7. Chiar daca unele amanunte ti se par mai putin lipsite de importanta nu le trece cu vederea, dimpotriva verifica atent orice document, chiar si o factura pentru a nu constata cum am facut eu cand am verificat ca ceasul de la consumul de apa. Asa am constatat ca aveau 1300 mc de platit fiindca nu au mai facut citirile de 6 ani de zile si conducta intre timp s-a spart. Fireste ca vanzatorii au fost obligati sa plateasca inainte de semnarea actelor.

Posted in Piata imobiliara | 5 Comments »

 
Push 2 Check pagerank icon