NOU: Ghid Bursier TRAIAN actualizat si imbunatatit 2014 !   Blog: Traian Stan  

TRAIAN

Investitori ! Studiati si luati numai decizii personale.

Archive for the 'Piata imobiliara' Category

Piata imobiliara, renovare tamplarie

Posted by Traian on 20th December 2014

Am parasit temporar orasul Breaza acum 2 luni de zile si cei care cunosc ce reprezinta acest oras pentru mine vor intelege ca munca mea de renovare a casei recent achizitionate in vara acestui an din acest oras nu s-a incheiat si ea continua si acum iarna cu pregatirea etapei a doua si sper eu finala din anul 2015.

Precum stiti prima etapa a fost inlocuirea completa a invelitorii, operatiune despre care am povestit si care a durat exact 3 luni de zile aproape non stop.

Toti cei la care am trimis pozele finale au recunoscut ca acum acoperisul arata foarte bine si s-au bucurat ca am pastrat stilul arhitectural al acestuia.

Legat de conservarea stilului unei case vechi din anii 1930 pot spune ca nu este deloc un lucru usor si veti intelege mai bine din prezentarea de mai jos referitoare la renovarea tamplariei casei – ferestre si usi – ce trebuie ca unele sa fie inlocuite cu unele noi identice si altele vechi reconditionate.

Trebuie sa spun ca pe vremuri casele oamenilor instariti aveau ceva specific si care ingloba mai multa arta bineinteles facuta manual de oameni care-si iubeau meseria si tineau la aceasta mai mult ca acum. Ceea ce era reperezentativ atunci era fatada casei unde vei intalni terase si usi cu adevarat monumentale.

Este daca vreti cartea de vizita a primului proprietar care dorea in acest fel sa arate pozitia lui sociala. Asa ca si in cazul casei din Breaza veti vedea ca usa de la intrare este ceva deosebit pentru vremurile acelea, iar pentru meseriasii actuali refacerea sau reconditionarea ei prezinta anumite particularitati, adica nu oricine se incumeta la asa ceva.

Usa intrare unicat

Am vazut pana acum mai multe muzee, cladiri vechi  si mi-a placut intotdeauna frumusetea incrustatiilor si migala realizarii lucrarilor in lemn sau din lemn. Pot spune ca lemnul are VIATA lui, iar acest lucru trebuie sa-l simti. In el poti regasi personalitatea autorului si a celui care a comandat apoi pastrat/renovat acea lucrare.

Am spus ca vrem sa pastram stilul si arhitectura casei imbunatatind acolo unde este cazul elementele care s-au depreciat in timp, cum ar fi in acest caz usile si feresterele exterioare. Vom vorbi asadar mai mult despre tamplaria casei – al doilea element de baza care da nota unei case frumoase.

DSCN0340

Veti spune, ce mare scofala in a gasi un executant pentru aceste usi vechi si neintretinute de ani buni de zile, arse de soare si ultraviolete.

Este clar ca o reconditionare a acestor usi necesita o pasiune deosebita pentru asa ceva, dar mai ales pricepere. Ei bine pot sa va spun ca pentru a realiza acest scop am mers in sondajele mele asupra potentialilor restauratori sau confectionarea din nou al acestui unicat si pana nu am vazut si chiar pipait lucrari asemanatoare nu am luat decizia asupra ofertelor primite.

In munca mea de cercetare din nou am beneficiat de parerile unor prieteni care au tangenta cu asa ceva sau de propriile cautari la firme de mobila, ori magazine.

Va voi cita doar doua firme care fac aceste unicate de tamplarie, unele clasic prin frezarea detaliilor mai complicate ca model, cum este cazul firmei KOBEZOL din Gheorghieni, care este unul din principalii furnizori de tamplarie pentru Dedeman

Altele cum este firma COMPACT GRUP din Braila, care folosesc modernizata cu o masina de copiat (un fel de pantograf) unde copia fidela a piesei unicat este realizata pe calculator exact ca in realitate.

Acesta masina din urma costa cca. 200.000 euro si vreau sa spun ca merita banii investiti deoarece scoate niste usi, vitrine incredibile , insa si pretul produsului final este foarte piperat pentru bugetul la care m-am gandit sa aloc pentru tamplaria exterioara a casei.

Pot sa va spun ca pretul fara transport si montaj al acestei usi unicat ale carei dimensiuni sunt de 2,5 x 2,2 ml este de peste 2100 euro (400 euro/mp), adica dublul celor din Gheorghieni, iar lemnul nu era decat din molid si nici macar din stejar.

Sa zicem ca in final am rezolvat cu o firma din zona dupa ce am vazut lucrarile excutate, hala, uscatoria,depozitele si atelierele de prelucrare, precum si cateva lucrari facute la alte case, inclusiv in Bucuresti.Pot sa spun doar ca dupa cateva negocieri pretul stabilit depaseste putin bugetul alocat pentru aceasta investitie, dar toate produsele si accesoriile sunt de calitate in domeniu.

Ei bine a doua mare problema a tamplariei este lemnul folosit, geamul si tipul protectiei prin vopsire.

Cele mai multe ferestre sunt cele cu geam termopan unde rama este din lemn stratificat fie din molid (brad), meranti, stejar.

Fireste pentru exterior cel mai bun lemn pentru tamplarie este din stejar fiind cel mai rezistent la expunere in timp la intemperiile vremii, dar nici de molid nu este rau daca uscarea lui si mai ale protectia prin vopsire este corect aplicata si cu materiale durabile in ani.

Este adevarat ca am tot oscilat intre rama de fereastra din lemn simplu sau triplu stratificat gandindu-ma la modul cum lucreaza lemnul in timp chiar daca a fost uscat (natural sau in uscatorie) si mai ales cumn respira. Solutia prezentata de mai multi si acceptata in final a fost din lemn triplu stratificat, un strat de stejar la exterior si alte doua de molid la interior.

Faptul ca este lemn uscat (cat nu stim niciodata) aceasta nu-l opeste sa lucreze in timp si atunci pentru a nu avea unele deformatii cele trei straturi de lemn aplicate fiecare cu fibra in sens invers celuilalt anuleaza efectele acestui fenomen. Deci avem o garantie mai mare ca fereastra, usa isi va pastra pozitia initiala.

Am rezilvat si acest aspect.

La geamul ferestrelor am stat mult si am analizat punand in balanta mai multe aspecte pro-contra;

– primul se refera la faptul ca find o casa de vacanta nu exista PRACTIC posibilitatea de AERISIRE zilnica a incaperilor, mai ales daca in unele incaperi exista si flori/plante, care dupa cum stiti produc si pastreaza umiditate pe langa cea existenta in mod obisnuit la o casa nearisita. aceasta fiind bine izolata termic.

– avantajul unei ferestre termopan in conditiile in care doresti sa ai un regim termic bu cu cheltuieli minime atunci ele sunt solutia salvatoare peun timp mai lung fara a spune ca si aceasta “oboseste” la transparenta geamului ce risca atacul razelor ultarviolete si la pierderi ale gazului de separatie dintre geamuri.

NOROCUL meu a fost ca amicul meu constructorul a lucrat mult in occident ( Norvegia, Suedia, Olanda) si a observat acolo ca marea majoritate a localnicilor folosesc ferestre cu geam termopan si un SISTEM care permite in doua variante AERISIREA NATURALA a incaperilor fara a fi necesar sa deschizi fereastra. Ganditi-va ca acolo iarna este o diferenta de temperatura mare intre exterior si interior si pierderile sunt mari de caldura.

V-AM FACUT CURIOSI?

Probabil ca unii cunosc aceasta metoda relatuv simpla si eficienta, care face reducerea/reglarea nivelului de umiditate din cas in anumite momente si aceasta fara a fi nevoie de interventia omului (inchis-deschis fereastra).

Am descoperit, acesta este cuvantul, prin intermediul firmei AERECO Ventilatie din Bucuresti unde am cunoscut un tanar foarte amabil care mi-a pus la dispozitie toate datele necesare.Daca doriti datele lui de contact va stau la dispozitie celor interesati.

MERITA SA STITI PENTRU CASA VOASTRA

Nu fac reclama acestei firme ci vreau sa va spun ca la ora actuala am si achizitionat produsele necesare care realizeaza reglarea automata a uniditatii incaperilor casei chiar daca ai fereastra termopan si nu ai deschis-o de loc zi de zi.

Ca si mine multi din cei care si-au instalat aceste ferestre termopan s-au lovit de IGRASIE in locuri unde umiditatea ramane mare mult timp sau de o umiditate sporita in atmosfera respirabila care nu face bine la plamani. Ei bine acum cu acest sistem eu personal pot spune ca mi-am inalturat grujile pe care le aveam.

EHA²   Grila higroreglabila acustica destinata aportului de aer proaspat

Noua grila EHA permite integrarea ei pe majoritatea tipurilor de ferestre sau casete de rulouri. Directionarea oblica a jetului de aer indusa de grila higroreglabila EHA² evita usor contactul cu plafonul incaperii, asigurand preincalzirea aerului proaspat, astfel incat sa fie asigurat confortul locatarilor.

Pretul nu este mai mare de 40 euro/buc/camera cu TVA

grila higro.

 Mai exista un sistem putin mai scump (dublu) – EHT GRILA HIGROREGLABILA MURALA, care se aplica in perete (mural) si se numeste EMM – montaj mural facil prin executarea unor gauri circulare diam. ø100 mm sau ø125 mm, adaptate in mod special proiectelor de reabilitare termica a cladirilor rezidentiale.

grila murala

OK, ne-am mai usurat decizia asupra modelului de ferestre destinate renovarii tamplariei casei si vreau sa vorbim putin si despre alt element de baza si anume protectia lemnului interior exterior.

Este daca vreti FRUMOSUL imbinat cu DURABILUL, ceea ce inseamna conditii de viata bune in perspectiva si asta fiindca tot vorbeam de LEMN ca are VIATA. Ii spuneam amicului meu constructorul cand am luat casa ca vreau sa simt aceasta casa ca renaste si ca va fi mai frumoasa ca niciodata si de aceea in tot ceea ce fac pentru ea este o parte si din sufletul meu, asdica ma voi regasi in ea.

Din acest motiv nu voi lasa, nu pot lasa la intamplare si cel mai mic amanunt care mai tarziu isi va pune amprenta.

Acum va puteti inchipui ca vopsitul ferestrelor si a usilor nu trebuie lasat la voia intamplarii ci in primul rand sa te documentezi lamai multi producatori asupra grundului, vopselurilor si lacurilor ce vor fi folosite si mai ales a tehnologiei aplicarii acestora.

Una este sa vopsesti cu pistolul de vopsit (al carui consum este mai mare la ferestere de exemplu) si alte este la pensula. Diferenta este de 2:1 si chiar 3:1. In plus una este sa nu slefuiesti dupa fiecare aplicare de grund, vopsea si lac si alta este sa n-o faci . La fel este si cu timpul de uscare. Difera totodata procedeul pentru o acoperie noua si una de reconditionare, ca in cazul meu.

O alta caracteristica este important sa folosesti la exterior vopsea poliuretianica deoarece este mai elastica si rezista mai bine la zgarieturi (mai ales usi) si la interior vopsea pe baza  de apa.

Fireste ca procesul nu este unul complicat, dar nici usor, iar cine doreste poate ca citeasca mai multe la firma LOMILUXB SRL (grupul ICA din Italia) de unde am obtinut mult mai multe date si clarificari pentru o acoperire corecta si de durata. Daca doriti persoana de contact la fel va stau la dispozitie.

 RAL NCS Stain Mix ICA Colors

Compania Atvangarde Technology utilizeaza in exclusivitate in ciclurile de vopsire mdf produse ICA si Salchi Woods pentru fronturile de mdf vopsit lucios/mat in culorile RAL si NCS. De asemenea,  baiturile pentru furnire si esente lemnoase sunt de inalta performanta.

Grupul italian ICA (Industria Chimica Adriatica)-Salchi Woods este cel mai important producator de vopsea,lacuri si baituri de pe piata italiana si unul dintre liderii mondiali in fabricarea produselor pentru tratarea lemnului, fiind recunoscuta in acest moment pentru produse de inalta calitate pentru tratarea lemnului si impact redus asupra mediului.

Pot sa spun ca peste tot am gasit oameni amabili doritori sa-ti explice si arate tot ce ai nevoie pentru a lua o decizie buna si asa voi proceda si eu cu cei care au nevoie de ajutor in aceasta privinta a tamplariei casei.

Nu uitati orice produs are viata deoarece are inglobate in el multe calitati ale oamenilor care l-au faurit, cu atat mai mult o casa are la randul ei VIATA deoarece imbina toate aceste vieti pe langa modul in care proprietarul doreste sa le prezinte, sa le scoata in evidenta.

 

Posted in Piata imobiliara | 1 Comment »

A fi sau nu fi constructor

Posted by Traian on 21st November 2014

BREAZA 21 NOIEMBRIE 2014

Era ziua de 28 august a.c cand dupa multe tergiversari de cateva luni din partea proprietarilor unui imobil din orasul Breaza am reusit impreuna cu sotia sa devenim locuitori ai acestui oras si totodata proprietari pe o casa veche din 1934 si un teren de 1200 mp.

Asa cum stiti amandoi ne-am dorit mult aceasta casa, care, asa cum am aflat ulterior, ea a fost dorita si de parohia bisericeasca din zona, dar si de alte persoane care au pus ochii mai demult pe ea.

Se pare ca RABDAREA, dar si perseverenta in a obtine ceea ce-ti doresti au fost cele doua elemente de baza in aceasta frumoasa investitie reusita.

Spuneam atunci amicului meu, inginerul de constructii, ca odata intrat in posesia casei vreau s-o simt ca pe sufletul meu si ceea ce am de gand sa fie cu ea este ca o regasire a frumusetii ei din vremuri apuse de demult cand intr-adevar a fost apreciata de toti trecatorii si mai ales de cei din zona.

Nu odata intrand in vorba cu oamenii, dar mai ales vecinii acestia imi spuneau sa nu-i schimb aerul caracteristic zonei, criticand faptul ca altii au demolat case vechi din localitate si au construit mastodonti  pe 2-3 nivele ce nu se incadreazaa cu aerul zonal submontan.

Spuneau toate acestea cu speranta ca o vor revedea in splendoarea ei renascuta dupa atatia ani de uitare din partea mostenitorilor nepasatori, care nu mai locuiau in acea casa de ani buni.

Trebuie sa va spun ca mi-am impus sa simt pulsul acestei case, ca pe o fiinta, care a fost pana acum una real parasita si sa colaborez deschis cu ea pentru ca sa ne bucuram impreuna de aceasta regasire.

Eu stiu istoria ei si incerc sa-i transmit ce doresc  eu de la ea – sa iasa din intunericul in care a intrat de ani buni si sa lumineze sufletele oamenilor  ce vor privi la ea cu alti ochi.

Nu-mi place sa fiu patetic insa sunt constient ca fiecare casa preia cate ceva din trairile, starile sufletesti, comportamentul celor care au locuit in ea mai mult timp sau generatii la rand.

Mi-a placut specificul ei local arhitectural si mi-am promis ca vreau s-o vad din nou in razele soarelui bucurandu-se de o ingrijire deosebita fiindca stiu ca la randul ei imi va oferi satisfactiile asteptate.

De aici si incrancenarea mea de a fi prezent non stop. zi de zi, cat timp se va lucra la ea si nu numai, ci sa caut variantele optime realizarii acestor scopuri.

Acesta a fost SUPORTUL strong care m-a determinat sa rezist in conditiile in care starea mea de sanatate nu este deloc buna. Trebuie sa va spun ca am avut doua fiinte care m-au ajutat foarte mult si anume sotia mea si Doamne Doamne.

In fiecare zi le mulumeam pentru prezenta lor fizica si spirituala si mai ales ca mi-au dat forta necesara sa rezist la multe incercari deloc usoare, unele din ele povestite pe parcurs.

Sfatul meu este ca daca nu aveti acest suport mai bine renuntati deoarece SINGUR este imposibil sa faci o casa si mai ales sa renovezi o casa. Uneori ai nevoie sa te sfatuiesti cu cineva care are aceleasi interese si scopuri, iar decizia cea mai buna este cand este bine cantarita de mai multi oameni devotati si de incredere.

Pentru a nu o lungi prea mult va voi prezenta doua poze ale acestei case din Breaza, trecut si prezent, cu acelasi aer arhitectural, dar acum mai vesel parca. Este un prim pas mare – punerea palariei acestei case.

SUFLET VECHI SI TACUT DE IMOBIL IN BREAZA

DSCN0178

UN SUFLET DE CASA CE PARE CA RENASTE – ARE PALARIE NOUA

DSCN0323

ACEEASI PALARIE LA ACELASI IMOBIL CEVA MAI VESEL

DSCN0326

Cred ca stiti ca orasul turistic Breaza din Prahova este unul din orasele europene cu cel mai ozonificat aer din mediu.

Iata doar cateva sfaturi, recomandari ce le pot oferi din expereinta proprie privind renovarea acoperisului unei case vechi.

In primul rand trebuie sa va documentati foarte bine inainte de a contacta firma de constructii si mai ales sa vedeti in direct alte case din zona ce au suferit sau nu aceleasi modificari. Veti constata cateva elemente pe care trebuie sa le aveti in vedere inainte de a va apuca de treaba si este bine sa vi le notati.

Eu mi-am facut un mic jurnal pe problematici pe care il purtam tot timpul cu mine, in care mi-am notat inclusiv denumirea elementelor acoperisului (capriori, astereala, dolii, pazii, sageac, cosoroaba, streasina, sistem pluvial, coame, ape – calculul lor, calcule de rezistenta a structurii acoperisului, ghiduri de montaj, tipuri de tigle cu greutati specifice, culori, pret, calitate, garantii, durata de viata, producatori, defecte, etc).

Eu mi-am facut o comparatie a acestor date pentru mai multe tipuri de tigla de ceramica si producatori (Bramac si Tondach) si dupa mai multe discutii directe cu reprezentantii zonali, inclusiv firmele furnizoare am ales.

Fiind vorba de acoperis este important sa aveti propriile masuratori ale suprafetei totale a invelitorii si lungimii sistemului pluvial ale casei deoarece montatorii sau furnizorii de materiale vor incerca sa aproximeze cat vor ei.

IMPORTANT este ca la calculul necesarului de materiale sa adaugati cca. 10-15% in plus in functie de numarul de ape (cu cat mai putine cu atat procentul in plus pentru completari coame si dolii este mai mic). De exemplu la mine a fost nevoie de 12% in plus fiind mai multe ape si un octogon frontal cu 5 ape.

Asa ca folosind ceva cunostinte bine intelese si fundamentate incepeti sa cercetati cat mai in detaliu oferte de materiale si de firme de constructii cunoscand ceva caracteristici ale acestora studiate impreuna cu un specialist, asa cum am eu un inginer de constructii cu multa experienta in constructii din lemn sau din ce material este casa construita.

De recomandat este bine sa alegeti firma furnizoare de materiale care sa si monteze invelitoarea, mai ales daca in zona nu exista firme de incredere care sa aiba aceasta experienta.

Eu am angajat o firma autorizata din Bucuresti prin intermediul reprezentantului zonal al producatorului de tigla Tondach si nu din prima vizionarea , ci am avut posibilitatea sa aleg din mai multe firme dupa ce am luat contactul cu acestea direct la locul lor de munca si dupa ce am vizionat cateva lucrari executate de ele.

Orice neclaritate o discutam cu specialistul meu in constructii. Important este sa verificati ce greutati au intampinat fostii beneficiari atat la livrare (rebuturi, intarzieri, calitate necorespunzatoare), dar mai ales la montaj.

Ideal ar fi sa asistati la lucari de acest gen inainte de a incepe propriu zis lucrarea proprie sau sa aveti un ghid de montaj cu schite de detaliu ale fazelor operatiunilor principale (sistem pluvial – schite ale producatorului care se ataseaza la loturile de produse ce vin ambalate cu asa ceva sau de pe site ori distribuite de reprezentantul firnei producatoare.

Eu am avut detalii de montaj la dolii, coame, streasina, sistem pluvial –  adus din Polonia de firma Bilka fiind o comanda speciala – tabla de 1 mm, culoare argintie, licenta suedeza din cel mai bun ortel si bine protejat), pe  care le-am analizat cu amicul meu in constructii din Bucuresti.

ATENTIE foarte mare, daca se pastreaza materialul si structura invelitorii casei nu mai este nevoie de autorizatie si nu este obligatoriu sa informatii primaria – urbanismul cu ce aveti de gand sa faceti. Pentru aceasta va trebui sa discutati cu arhitectul din zona, care oricum trebuie sa va faca proiectul pentru inlocuirea tamplariei si anvelopare exterioara pentru obtinerea autorizatiei de lucrari.

Sunt multe de spus, dar cel mai important lucru este sa fiti NON STOP prezenti si mai ales ACTIVI fara a lasa unele lucrari slab facute sa nu fie refacute imediat si corect. Daca nu puteti face asa ceva atunci sigur veti avea pb mai tarziu. Exista niste lucrari ascunse pe care mai tarziu nici un specialist nu le poate vedea, dar ele pot crea problerme serioase.

IDEAL ar fi sa aveti un sef de santier care se pricepe la asa ceva, insa necesita multi bani in plus. Daca la mine toata lucrarea a durat iata 3 luni pline cu exceptia duminicilor si sarbatrorilor legale un asemenea specialist ar costa cca. 1500 euro pe putin.

IN LOC DE FINAL este bine sa aveti bani in plus fata de ofertele de materiale si montaj inca 50% fonduri din cauze diferite, dar mai ales din cauza multor pierderi, precum si operatiuni pe care in mod voit unii lucratori nu le introduc la inceput in oferta pentru a pare mai atractiva.

Puteti sa va dati seama daca oferta este aranjata prin suma ceruta. Daca o veti compara cu alte manopere ce se gasesc pe NET din belsug veti putea sa alegeti la mijlocul acestora. Daca este prea mica este clar ca nu au bagat toate operatiunile, iar daca este prea mare inseamna ca exagereaza in mod voit poate … poate tine ….

Va pot spune cat ar costa manopera cu refacerea sarpantei acoperisului inclusiv astereala si folia antivant/anticondens si anume 12 euro/mp, daca vreti calitate, iari pentru montarea tiglei si sistemului pluvial este de 5 euro/mp.

In total pentru a avea o lucrare bine facuta de firne cu experienta, pe baza de contract cu garantie a lucrarii de minim 3 ani de zile va costa inlocuirea invelitorii din tigla de ceramica Tondach Twist XXL cca. 17 euro/mp. Suprafata conteaza si ea. In cazul meu a fost de 270 mp. Asadar numai manopera m-a costat in total 4600 euro fara TVA si aceasta cu firme verfiicate si bine specializate pe acest gen de lucrari.

Eu am introdus in plus bonusuri si prime aproape zilnice in plus pentru stimularea vitezei si calitatii de executie printre lucratori, altfel sunt convins ca acum nu as fi plecat definitiv in Bucuresti.

Cine doreste sa afle mai multe ma poate contacta pe email si-l ajut cu draga inima si cu alte date, mai ales firme specializate cu care am lucrat.

Posted in Piata imobiliara | 7 Comments »

Investitii imobiliare si … nu numai

Posted by Traian on 13th September 2014

 MEA CULPA

Am crezut ca daca imi aduc internetul langa mine asa ma voi obliga sa imi pastrez contactul la fel ca inainte, adica zilnic si mai ales cu voi ctitorii fideli ai acestui blog. Nu a fost sa fie asa si nici mie nu-mi vine a crede ca am ajuns in aceasta situatie, adica calculatorul sa nu mai fie o dependenta totala.

Cu toate ca-mi propuneam sa-mi rezerv ceva mai mult timp pentru asa ceva decat numai seara tarziu, ei bine dupa un program destul de antrenant si mai ales obositor nu reuseam la finalul zilei sa mai scriu ceva pe blog decat dimineata inainte de a merge pe “santierul casei” recent achizitionate.

RENIOVAREA UNEI CASE ESTE O MARE PROVOCARE

Pot sa spun ca a face in regie proprie o buna parte din lucrarile necesare renovarii unei case si amenajarii unei gradini in jurul acesteia de cca. 1200 mp pe o locatie parasita de mai bine de 6 ani de zile nu este deloc o munca simpla si usoara, ci una foarte solicitanta, dar si interesanta sa vezi cum iese treptat la lumina ceea ce ai stabilit si ti-ai dorit sa fie atunci cand ai cumparat-o. Ei  bine acest lucru te absoarbe pana ajunge sa i te dedici total, mai ales ca am inceput cu exteriorul si timpul bun de lucru este destul de limitat de starea vremii.

Asa cum ati vazut-o si voi in pozele puse pe blog si vi s-a parut frumoasa ca arhitectuara asa am vazut-o si noi. O casa interesanta, o casa ce poate deveni o casa a visurilor noastre de o viata unde dorim sa traim mai mult timp .

Cand vorbesc de noi ma refer la sotia si cu mine. Apropo, pe sotie o cheama Irina si este la fel de investitoare ca oricare dintre voi fiindu-mi de un real ajutor in documentarea mea in ultimii 9 ani de zile de bursareala. Fiecare are contul lui si deciziile lui de investitii, eu furnizandu-i uneori “ponturile” – oportunitatile de castig si momentele/pct de intrare/vanzare.

SCOPUL VIETII – TRAIUL IN LOCUL/MEDIUL  MULT VISAT

Fiind o pereche cu gandiri asemanatoare privind scopul in viata si modul in care dpdv financiar acesta poate fi realizat ne-am stabilit niste repere pe care vrem sa le atingem impreuna pornind de la rezervele si posibilitatile noastre financiare de a le sustine in timp.

Asa ca primul mare reper a fost sa avem o casa si un teren in Bucuresti si sa scapam de viata de la bloc atat de dependenta de multe fara a-ti oferi prea multe libertati si avantaje, ci mai mult dezavantaje de locuit.

Intotdeauna ne-am simtit bine in mijocul naturii incat pentru noi o gradina cu flori si arbusti ornamentali, un copac fructifer sau mai multi este ceva vital, care ne face sa ne simtim in largul nostru. Asa ca, daca poti, scopul esential in viata este sa ai mediul unde vrei sa traiesti si care te face sa te simti cu adevarat om, in primul rand creator si in al doilea rand admirator al fenomenelor naturii din jur.

PLANURI, CAUTARI, ALTE PROVOCARI

Am ajuns astfel ca in anul 2004 sa identificam locatii, terenuri si case in Bucuresti in special in zona de Nord a capitalei unde civilizatia si urbanismul sunt mai bine realizate si in plina dezvoltare. Impedimentul a fost ca fiind si zona cea mai cautata de cumparatori preturile erau cele mai mari pe langa faptul ca in Bucuresti preturile la imobiliare sunt cele mai mari din tara.

Cum sumele erau destul de mari pentru DISPONIBILUL nostru am cautat terenuri apropiate de aceasta suma, dar acestea aveau multe probleme printre care deschideri mici la frontul casei, zonele comerciale erau la distanta prea mare, erau mai departe de mijloacele de transport, vecinatati dubioase,  lipsa unor utilitati etc.

VIATA ESTE UN COMPROMIS, ALTFEL NU REALIZEZI SUCCESE

A trebuit deci sa facem ceva compromisuri si uite asa stiind ca vom putea rezolva aceste mici probleme am reusit sa gasim la rubricele anunturi imobiliare o casa cu teren de peste 500 mp pe strada Ion Neculce in sectorul I (cel mai scump din Bucuresti) , o strada unde aproape toate casele sunt renovate si cei care le locuiesc sunt mai civilizati. Acolo exista si un sediu al Politiei de sector si un liceu bine cunoscut care poarta acelasi nume.

Au fost asadar mai multe impedimente : spatele curtii casei se invecina cu cimitirul evreiesc – monument istoric si  care se putea vedea numai daca aveai casa cu etaj. Cei care au asa ceva au construit un zid inalt despartitor si au plantat vegetatie care a acoperit acest zid imbunatatind putin aspectul mai putin vesel din spatele casei. Fireste ca in timp te poti obisnui si cu asa ceva.

Un alt impediment acceptat de noi a fost ca in casa locuiau 2 familii cu chirie la stat pe care am acceptat sa-i preluam stiind ca contractele lor expirau in maxin 2 ani de zile si ca vom scapa de ei fara a fi obligati sa le oferin ceva la schimb.

De fapt din acel moment ne-am angajat si o avocata cu relatii la Politia Capitalei si la alte institutii (Arhiva Nationala) deoarece am fost nevoiti sa ne luptam putin cu ei, mai ales cu chiriasa al carei nepot zicea ca este avocat si care a incercat sa blocheze evacuarea, insa a facut o greseala copilareasca – a semnat in FALS in locul chiriasei (matusii lui) o plangere si asa l-am determinat sa accepte evacuarea.

Cealalta familie era mai de culoare, dar cu ajutorul celor de la sectia de politie de pe strada am reusit sa-i evacuam si pe acestia – legea fiind de partea noastra. Numai pe vremea lui Iliescu era obligatia ca daca evacuai un chirias din propria casa trebuia sa-i oferi altceva in schimb. Intre timp legea s-a armonizat la nivel eurupean (din 2007) .

DECENTA VS LACOMIA

Impedimentul cel mai grav a fost ca pe acea suprafata formata din 4 apartamente toate dispuse la parter, la un apartament de 63 mp era proprietara o doamna in varsta a carei familie ne-a cerut inainte de a cumpara casa in 2004 un pret de 30.000  euro pe apartamentul lor cand suma pe toata suprafata de 547 mp, pe care noi am negociat-o cu administratorul propietarei casei – o doamna ruda cu Ilie Nastase, era de cca. 42.000 euro la vremea de atunci.

Fireste ca nu am acceptat si am zis c-o vom rezolva in timp cu ei, mai ales ca inclusiv terenul de sub casa lor era al nostru acestia beneficiind doar de un drum de acces de 1 ml latime aflat pe terenul achizitionat de noi si prevazut in contract.

Si uite asa am avut nevoie de tot istoricul – lantul de proprietate al intregii locatii, mai ales al acestui apartament al celui de al doilea proprietar.  Am obtinut prin doamna avocata de la Arhiva Nationala toate actele pornind de la primul propietar, autorizatii de construire, succesiuni, partaj etc. si ne stiam deja pozitia.

Trebuie sa spun ca cele patru apartamente aveau intrari separate, pivnite fiecare si cate cel putin 2 camere din care obligatoriu baia. Cel mai vechi a fost construit in anul 1929 si ulterior in 5 ani s-au construit si celelalte langa acesta in aceeasi curte comuna.

Problema a fost ca terenul initial a fost de 600 mp si acesta dupa ce a murit fiul mostenitor s-a partajat intre sotia si mama – acestuia – proprietara care ne-a vandut noua casa. Anterior partajului, asa cum am spus, 1 apartament era deja vandut altei famiili de au ramas 2 propietari pe lotul achizitionat de noi.

La retrocedare dupa anul 2010 al doilea proprietar nu a cerut revedincarea locuintei nationalizate, asa ca terenul de sub apartamentul lui a trecut in proprietatea primului proprietar ce a cerut revendicarea. Oricum ulteror in anul 2013 mostenitorul doamnei de la apartamentul unde era al doilea proprietar a obtinut prin prefectura terenul de 63 mp de sub locuinta sa, noi ramand cu diferenta pana la 547 mp.

Gandul era sa ne intelegem cu acest al doilea proprietar – care fiind in varsta a decadat intre timp lasand-o mostenire unui nepot. Avantajul nostru a fost ca daca doreau sa traga gaze de la strada aveau nevoie de acceptul nostru. Fireste ca a fost o munca de uzura si singura mea propunere a fost ca vom discuta doar daca VINDEM impreuna acel imobil format din 3 apartamente ale noastre si doar unul al lor.

DECIZIA TREBUIE BINE CANTARITA SI SA VIZEZE ATINGEREA SCOPULUI MAJOR FINAL

Era deja anul 2012 si ne hotarasem sa vindem locatia din Bucuresti si sa cumparam de aceasta data una  in Breaza unde mergeam de mai bine de 8 ani si ne atasasem de ea – corespunzand mai bine scopului urmarit de noi, Intre timp viata in Bucuresti a devenit aproape insuportabila (poluare excesiva, boala mea, zgomote, aglomeratie, obositor orice drum mai mare etc.).

De cand am luat decizia sa vindem impreuna – anul 2012 si pana am vandut efectiv a durat 1 an de zile, iar pentru a rezolva problema dublei proprietati am acceptat sa fim de acord cu pretentiile celui de al doilea proprietar care a cerut  nici mai mult nici mai putin decat 40% din suma negociata cu cumparatorul si care reprezenta cca. 410 euro/mp.

Fata de investitia initiala de 77 euro/mp din anul 2004 vanzarea facuta la 410 euro/mp era de 5.3 ori pe ansamblu, din care la valoarea primita de noi pentru cei 547-63 = 484 mp ramasi ar reprezenta de fapt o crestere de 3 ori, adica un profit de 33,3% in fiecare an. Eu asa mi-am facut calculul si am acceptat “lacomia celui de al doilea proprietar”, care a fortat lucrurile.

Stiu, mi-ati putea spune ca ar fi existat si alte posbilitati de a-l determina pe al doilea proprietar sa accepte o cota parte mult mai rezonabila, insa am stat si am cantarit bine lucrurile si mai ales conjunctura in care ma aflam (o boala la care un stres prea ridicat ar fi putut sa fie destul de grav). SANATATEA si atingerea scopului propus in perspectiva au fost determinante, iar suma obtinuta ne permitea sa achizitionam un aportament in plus in Bucuresti si desigur locuinta mult visata in Breaza.

Uneori pentru a nu pierde noile oporttunitati este bine sa nu  ne gandim la mai mult decat ne permite piata, partenerii de afaceri sau timpul in care ne angajam pentru aceasta. Intotdeauna un castig decent face viata , inclusiv cea financiara usoara. A te angrena intr-o lupta gen sanctiuni UE vs sanctiuni Rusia (Gazprom, cum se intampla acum) ar insemna sa accepti riscuri/pierderi pe care nu le vei putea controla si in timp sa pierzi mai mult decat ai castigat fiind decent chiar daca unii sunt excesivi de lacomi.

Asa ca prima etapa cu achizitia si apoi vanzarea unui imobil in Bucuresti s-a incheiat cu un SUCCES mult asteptat care ne va permite sa ne realizam visul vietii cat de curand.

PRIMA LUMINITA LA CAPATUL TUNELULUI

Etapa a doua cu achizitia unei case si teren in Breaza a inceput tot din 2004 de cand tot mergeam in vacante la casa soacrei mele – casa de vacanta.

Pot sa spun insa ca am inceput cautarile mai accentuat dupa ce ne-am convins ca nu o casa si cu curte in Bucuresti este ceea ce ne dorim noi, ci un imobil in localitatea Breaza, care intrunea cele mai multe cerinte stabilite impreuna in ani avand in vedere si starea sanatatii mele.

Sunt adeptul faptelor bune duse pana la capat in momentul in care cred in ele. Asa si cu Breaza. Odata ce mi-am facut multi prieteni localnici, dupa ce am vazut influenta pozitiva asupra starii mele de sanatate generata de mediul acesui oras cu atat mai mult am fost convins ca fac o alegere buna deoarece am de gand sa locuiesc foarte mult timp in noua casa.

Asa ca am inceput sa sondam multe locatii si agentii imobiliare nu numai din Breaza ci si din localitatile invecinate vizionand multe terenuri. Fireste ca in aceasta cautare nu am neglijat propriile cautari stabilind un clasament al acestora, dar cum anul 2009-2010 fiind un an de crestere imobiliara am considerat ca putem sa mai asteptam un pret mai rezonabil, mai ales la acele case care ne-au placut mai mult.

Asa si acum referitor la mersul pietelor de actiuni – piata si urcusul acesteia prea abrupt cer o corectie mai serioasa care va veni cand ne asteptam mai putin. Daca ne atasam sentimental de o piata nu vom putea vedea ceea ce de fapt ne pregateste aceasta in “culise”, acolo unde nu prea suntem atenti tot timpul si care nu sunt asa de vizibile.

Pot sa va spun ca exista unii romani care dupa ce au lucrat in strainatate s-au intors in tara, au facut un credit bancar, au investit banii in dezvoltari imobiliare si acum sunt presati de banca ca mari debitori deoarece nu au putut sa vanda aceste imobile (resedinte, moteluri etc.)  la timp sa recupereze creditul si sa aiba si un mic profit deoarece au crezut ca Romania nu va intra si ea in recesiune, asa cum au facut-o alte tari in 2008/2009.

Si acum unii tot cred ca bursele vor creste dincolo de ceruri si nu se va opri din crestere. Este treaba lor, insa asa cum veti vedea luni dimineata in buletinul saptamanal situatia si conjuctura internationala este acum mai tensionata ca oricand.

Tot cautand si singuri nu  numai prin agentiile imobiliare am descoperit actuala casa, insa atunci situatia cadastrala si de succesiune nu era clara, pe langa pretul putin cam exagerat in anul 2012 si qpoi in 2013.

Anul 2014 a fost anul decisiv cand am fost mai impetuosi in a-i determina pe toti proprietarii (6 la numar) sa fie de acord sa negociem si sa faca inca o dezmembrare pentru a ne putea vinde  suprafata dorita de noi.

Trebuie sa va spun ca vanzatorii au avut o avocata (ruda) care sa-i sustina si care pe parcurs a incercat sa ne bage sub nas ceea ce au crezut ei ca pot sa ne pacaleasca si anume sa vanda un teren  a doua oara.

Trebuie sa recunosc ca  nu am angajat un avocat in prima faza deoarece am crezut ca avand experienta de la prima tranzactie mai mare din Bucuresti aceasta va fi suficienta, insa in faza semnarii promisiunii bllaterale (antecontractului) ne-am dat seama  ca este o tranzactie dificila si complexa cu succesiuni inca nerezolvate, cu cote parti in indiviziune neclare, cu multi proprietari mostenitori (primul proprietar a avut 7 copii) si ca va trebui sa folosim un avocat priceput.

Asa am putut fi documentati asupra spetei acestei vanzari si ce anume sa pretindem. Am tras concluzia ca nici planurile de amplasament nu contin toate datele reale de pe teren deoarece o suprafata anume era ocupata de alt propietar care nu intabulase acel teren motiv pentru care nu aparea in Incheierea de la cartea funciara. Probabil ca actul s-a ratacit si nefiind prezentat notarului nici acesta nu avea cum sa verifice decat la sesizarea noastra.

Din acel moment toata discutia si observatiile noastre au fost adresate in primul rand notarului cu  care am tinut direct legatura si dupa ce i-am explicat ce incercau vanzatorii sa faca a trecut de partea corectitudinii. Am mai desfasurat inca doua actiuni importante si anume :

– consultarea draftului de contract atat de avocat cat si de un notar bun din Bucuresti cunoscut de noi la alte tranzactii si care amandoi ne-au dat sfaturi bune;

– angajarea unui cadastrist autorizat din zona care sa faca noi masuratori inainte de a semna contractul de cumparare chiar daca fostii proprietarti ne-au prezentat ceva acte si versiunea lor incompleta.

Avand toate acestea am observat ca daca vroiam puteam cere de la vanzatori avansul dublu  inapoi si am fi  castigat si procesul in instanta daca vroiam. Dar firea mea nu este una beligeranta si ma bazez pe faptul ca exista un singur judecator in aceasta lume si el stie mai bine cum sa procedeze.

Scopul meu era sa realizez acea tranzactie in conditii legale conforme cu realitatea terenurilor supuse vanzarii astfel incat la final sa stiu ca sunt singurul proprietar al unui teren de 1200 mp cu casa care sa aiba cheltuielile la zi achitate si suprafetele sunt bine delimitate de vecini.

IMPORTANT a fost ca am determinat notarul si acesta la randul lui pe vanzatori sa prezinte (si asa este cel mai corect) toate actele lantului de proprietate ce se transfera in original la notar si in copie legalizata (cel mai bine asa este) la cumparator impreuna cu actele de provenienta a celor care zic ca sunt vanzatori (succesiune, mosteniri, partaj, sentinte judecatoresti), extrase de carte funciara la zi de la OPCI local, copie dupa toate facturile emise de furnizorii de utilitati, precum si chitantele ca acestea au fost achitate, certificatul energetic si multe alte documente : procuri, dezmembrari etc).

In aceste conditii am inceput primele negocieri in luna aprilie, am semnat promisiunea bilaterala in luna mai si contractul final la finele lunii august dupa ce vanzatorii sfatuiti/indrumati de avocata lor au incercat sa ne bage sub nas un termen in avans, dar fara a avea documentele cadastrale bine puse la punct, inclusiv situtatia clara a terenurilor ce le aveau in posesie si vroiau sa le vanda (efectiv vroiau sa vanda un teren de doua ori din cele trei aflate in discutie).

FIRESTE ca pana la urma tranzactia s-a incheiat cu succes pentru noi in primul rand probabil si pentru vanzatori ca de abia asteptau sa-si ia partea fiecare si sa plece cat mai repede nefiind din Breaza.

Avand in vedere comportamentul unora dintre fostii proprietari le-am impus sub “palosul anularii contractului” sa-si ridice in ziua semnarii acestuia toate lucrurile ce le apartiuneau din casa deja cumparata altfel riscam sa le tin acolo pana la calendele grecesti fara  a cunoaste exact perioada in care le vor ridica.

Zona unde este casa este pe o strada asfaltata paralela cu drumul principal, relativ bine circulata si aflata la cca. 1,5-2 km de zona centrala (piata, magazine), iar fata de primaria orasului la cca. 2.5-3 km. Cat despre padure, as spune ca aceasta inconjoara pe margini pe versanti mai inalti toata Breaza.

Avand in vedere zona destul de civilizata, majoritatea in zona sunt din afara orasului, oameni cu case noi sau renovate si cu curti mari in care vezi destul de des un solar sau o sera, multi pomi fructiferi.

Deci verdeata este din belsug, ultilitatile sunt toate asigurate inclusiv canalizarea (care acum se contruieste in oras pentru un poiect cu fonduri europene de cca. 75 km lungime). Sunt convins cand se vor incheia toate aceste lucrari orasul va arata mult mai frumos si civilizat.

Fireste ca ma veti intreba de pret. Ei bine pretul a fost de 45 euro/mp in zona 1 cum s-ar spune, adica nu chiar in zona 0 – zona centrala, dar lipita de aceasta. Pot sa va spun ca acum 3-4 ani cand am pus ochii prima data pe ea pretul era in jur de 80-100 euro/mp, iar acum un asemenea teren in aceeasi zona este de cca. 50-60 euro/mp.

Dupa opinia mea, asa cum arata casa si mai ales cat a rezitat de cand a fost construita (din acte pana acum anul 1934 este cel mai vechi mentionat, dar eu cred ca este mai veche), am facut o investitie buna in timp, mai ales ca voi pastra structura ei arhitecturala asa cum este acum.

Despre modul cum am demarat lucrarile si mai ales cum mi-am ales meseriasii ce s-au apucat deja de unele lucrari mai mult in regie proprie va voi spune in episodul urmator.

Nu voi incheia pana cand nu vom extrage din cele de mai sus cateva invataminte:

1. O investitie indiferent ca este pe piata imobiliara sau de capital trebuie sa aiba bine definita un scop major la final si care trebuie urmarit pas cu pas, cu perseverenta si seriozitate.

2. Orice tranzactie pe care o inchei trebuie sa cunosti piata repectiva bine pana la detaliu, mai ales daca va avea o influenta ulterioara pe toata viata. De aceea nu trebuie grabita si bine ar fi sa se aleaga momentul potrivit cerintelor stabilite initial.

3. Cand ai un scop de durata, cum ar fi cumpararea unei case asigurarea fondurilor necesare trebuie facuta la timpul potrivit si sa nu avem in vedere un castig exagerat rezultat dintr-o alta afacere. Uneori este mai bine sa faci 1-2 compromisuri pentru a castiga mai mult in alta parte sau pe ansamblu.

4. Oamenii legii sunt de facturi diferite, inclusiv notarii, care au si ei interesele lor, De aceea este bine sa ai langa tine specialisti de incredere care sa te indrume pas cu pas chiar de la inceputul unei tranzactii si sa te sfatuiasca cum este mai bine sa procedezi. Daca nu ai asa ceva risti sa faci o tranzactie paguboasa sau cu mari probleme ulterioare, care sigur te va costa mai mult decat onorariul acestora (pe mine m-au costat doar 160 lei).

5. Cand semnezi un act este bine sa ceri anteriror un draft si sa-l arati celor care se pricep bine la asa ceva, iar cand semnezi verifica atent daca propunerile si modificarile tale au fost inserate sau nu. Orice virgula conteaza si in spate sunt multi bani munciti din greu si odata semnat un act banii nu se mai intorc.

6. Orice act original care ramane la notar si este bine sa-l ai in copie legalizata pentru a nu umbla mai mult dupa aceea cand vei avea nevoie de asa ceva.

7. Chiar daca unele amanunte ti se par mai putin lipsite de importanta nu le trece cu vederea, dimpotriva verifica atent orice document, chiar si o factura pentru a nu constata cum am facut eu cand am verificat ca ceasul de la consumul de apa. Asa am constatat ca aveau 1300 mc de platit fiindca nu au mai facut citirile de 6 ani de zile si conducta intre timp s-a spart. Fireste ca vanzatorii au fost obligati sa plateasca inainte de semnarea actelor.

Posted in Piata imobiliara | 5 Comments »

Intre riscuri … bula si piata de actiuni

Posted by Traian on 26th June 2014

 ISARESCU AVERTIZEAZA

(SURSA Capital, Agerpres)

‘Şi acum se vorbeşte de acelaşi lucru cu aceste dobânzii scăzute, bătând spre zero. Ecuaţia este simplă. Dacă omul care pune bani deoparte vrea să fie avantajat cel puţin cu o dobândă mică, dar real pozitivă, acum vede că este penalizat (…) cu dobândă real negativă. Şi unde se poate duce cu economisirea?

O plasează în ceva care îi dă sentimentul că îi creşte valoarea. Dar sentimentul acesta se schimbă. Creşte până la un punct şi apoi începe să scadă. Care este punctul în orice speculaţie? Povestea aceea veche cu hainele împăratului…până când unul strigă ‘împăratul este gol’. După aceea se schimbă percepţia’, a explicat Isărescu.

El a vorbit, în acest context, de importanţa analizării în detaliu a datelor statistice pentru a se evita situaţia din perioada de boom imobilar când investiţiile în acest domeniu erau cuprinse în investiţiile străine directe, nu la categoria investitii speculative.

‘Să ne amintim, că nu au trecut nici zece ani de atunci, cum România spunea în 2006, 2007, 2008 ‘avem investiţii străine directe de 15 – 19 miliarde de euro, riscul este mic’, pentru că în bună parte deficitul de cont curent era acoperit de aceste investiţii.

Mai veneau şi băncile străine cu aflux de capital şi asta explică paradoxul de până în 2008: aveam creştere de rezerve internaţionale, deficitul de cont curent a ajuns la 14% din PIB, dar investiţiile străine erau la 16%, 17% din PIB, la care se mai adăuga, cum vă spuneam, finanţarea bancară. Rezervele creşteau, economia duduia până la bubuială şi cursul se aprecia. Am trăit cu toţii această iluzie a intrărilor de capital’, a spus Mugur Isărescu.

ECUATIE CU REZULTAT “ZERO” DAR … CINEVA SUFERA

Stim ca s-a aprobat ca taxa pe stalp ce va fi aplicata incepand cu luna iulie sa se regaseasca in facturile distribuitorilor si transportatorilor de energie electrica,, prin majorari de tarife, astfel incat ceea ce intra ca venituri din aceste majorari se vor regasi la varsamintele catre bugetul de stat prin plata taxei pe stalp si alte taxe. Pana la urma tot acest popor amarabt suporta nepiceperea actualului guvern de a colecta bani la buget si de a crete veniturile acestui fara noi taxe.

Populaţia şi micii consumatori vor plăti de la 1 iulie cu 2,5% mai mult pentru gazele consumate, iar factura companiilor va urca cu 1,5%, pentru că au crescut importurile de gaze din Rusia, a declarat miercuri preşedintele Autorităţii Naţionale de Reglementare în Energie (ANRE), Nicule Havrileţ.

FP A ANUNTAT CA ASF A APROBAT REDUCEREA DE CAPITAL SOCIAL CU 5 BANI la 1 LEU

Fondul Proprietatea a anuntat ieri ca a primit avizele necesare pentru reducerea capitalului social cu 0.05 RON/actiune. Din 25 iulie, fondul ar urma sa distribuie suma catre actionarii inregistrati la data de 30 aprilie 2014.

BURSELE EUROPENE IN SCADERE IERI SI URMEAZA …. WALL STREET MAI TARZIU

Bursele europene au scazut, miercuri, cu pierderi dupa ce SUA a raportat un GDP revizuit la Q1/2014 mult in scadere fata de estimari. Între timp, PIB-ul SUA din primul trimestru a scăzut cu mult mai mult decât era de așteptat de 2,9 la sută, față de estimat anterior scăderii cu 1,0 la sută. Economistii au avut de asteptat datele revizuite pentru a vedea o scadere de 1,8 la suta.

 Acesta a fost un început trist pentru o zi, chiar înainte ca datele din SUA sa apara in conditiile in care si asa erau tot mai multe ingrijorari cu privire la deteriorarea situației din Irak.

Euro Stoxx 50 a indicelui stocurilor BlueChip din zona euro a scazut 0.99 la sută.

Indicele german DAX a pierdut 0,75 la suta, iar CAC 40 francez a scazut cu 1.28 la sută. Marea Britanie cu indicele FTSE 100 a pierdut 0,79 la suta.

GDF Suez a pierdut 2.4 la sută. Guvernul francez a vandut o participatie de 3,1 la sută în furnizorul de gaze naturale și energie electrică pentru aproximativ 1,5 miliarde de euro, pentru a ridica bani pentru a cumpara o participatie de 20 la suta in viteza de tren maker Alstom de la Bouygues.

Situatia de acum (ora 12.00) a burselor europene este cea din tabelul de mai jos. Se constata ca majoritatea cresc acum in medie cu 0.10-0.15%

bursele europene

Cea mai mare crestere se inregistreaza la bursa din Danemarca cu 0.62% , insa se simte o ASTEPTARE pentru a vedea cum va reactiona bursa americana la datele de ieri.  Ieri indicele S&P 500 a inchis in crestere cu 0.49% la palierul de 1959.53 pct de baza cu un maxim de 1960 pct. mai jos decat ultimul TOP de la 1962 pct.

Asadar ASTEPTARE pe pietele straine in acest moment cu un usor sentiment optimist care se poate schimba oricand in alta directie.

AM VORBIT SI LA ELECTRICA

iata ceva noutati:

1. Gradul de suprasubscriere a intregii oferte este de 200%, ceea ce inseamna ca institutionalii au suprasubscris peste 100% si aceasta rezulta din calculul de mai jos:

(177,188 mil actiuni/oferta x 2) – 163,024 mil actiuni/transa de retail =  354,376 mil actiuni – 163,024 mil actiuni = 191,352 mil. actiuni

Grad de subscriere institutionali = 191.352 mil. actiuni/150,610 mil actiuni = 1.27 ori sau 127%.

Suma minima pe care statul roman ar putea-o aduna din aceasta oferta ar fi de (2.4 + 1.73 + 3.67) x 11 x 0,95) + (8.27 x 11) + ((14.1 + 3.67) x 11) + (143,26 x 11) = 1,944 mld. lei sau  443.3 mil. euro pentru  1 EURO = 4.3847 RON.

Deci oferta Electrica a depasit succesul Romgaz de 390 mil euro ca suma ce va fi incasata cu 13.6%

” În privinţa subscrierilor investitorilor instituţionali, Gabriel Dumitraşcu, şeful privatizărilor din Departamentul de Energie, a precizat doar că peste 94% din ofertă vine din partea unor fonduri de investiţii pe termen lung şi că restul de 6% reprezintă fonduri de hedging. Domnia sa a arătat că peste 25% din investitorii instituţionali sunt din România, subliniind că este vorba, “în premieră”, de SIF-uri şi de fonduri de pensii. 23% din marii investitori instituţionali sunt din Anglia, 17% din Polonia şi 13% din SUA, conform lui Gabriel Dumitraşcu” (sursa Bursa)

2. BERD va fi unul dintre actionari la Electrica – o companie unde chiar daca statul va avea 49% detineri vor fi 3 membrii INDEPENDENTI in CA-ul acesteia,  caz in care influenta statului in luarea deciziilor nu va fi asa de mare;

“Plasarea de către BERD a 75 de milioane de euro la IPO Electrica a fost foarte importantă pentru succesul final al ofertei. Ceea ce a dat încredere celorlalţi investitori, în condiţiile răcirii relaţiilor cu FMI. Prezenţa unui investitor precum BERD mai dă o speranţă pentru continuarea reformelor structurale din energie şi din România”, ne-au mai spus sursele noastre” (sursa Bursa).

3. Banii adunati din acest IPO de SUCCES vor intra la majorarea planului de investitii a Grupului pe anul 2014 actiune ce TREBUIE HOTARATA cu peste 51% din votul AGA al actionarilor acestui grup

4. Datele financiare viitoare ale Grupului Electrica vor include automat si profiturile filialelor, mai ales ca acestea fiind de distributie vor beneficia de 95% din suma adunata la oferta dirijate la investitii pentru modernizarea retelelor de distributie.

5. Prospectul a fost acceptat si de BERD cu care Electrica are un program in derulare si Guvernanta corporativa referitoare la protectia actionarilor/investitorilor corespunde cu normele europene si riscuri in aceasta privinta nu exista.

6. Ambele transe de retail vor primi o parte din cele 7,35 mil actiuni realocate de la institutionali insa nu se stie cat va fi pentru fiecare. Cererea a fost substanţială pe tranşele de retail şi se pare că autorităţile vor incerca să negocieze alocarea unor procente suplimentare faţă de cele 5% anunţate.

7 Pretul final va fi comunicat dupa o serie de aprobari si el va fi cunoscut azi sau maine dimineata, dar ca acesta poate fi la nivelul asteptarilor companiei, ceea ce putem deduce ca va fi peste 11 lei sigur, dar sub 12 lei, adica si in interesul companiei nu numai al investitorilor.

8. Daca avem in vedere ca acest IPO a fost ca urnare a unui MCS de 105% din capitalul existent la acea data atunci putem spune ca in mod obiectiv pretul de oferta de 11 lei este putin cam mare pentru o investitie atractiva si ca cei care au subscris s-au gandit mai mult la perspectivele rezultatelor ei financiare, dar si la un free float mai mare de 51% si nu 10-15% cum a fost la alte IPO-uri.

INTREBAREA CARE RAMANE este … DE CE NU AU FOST SUBSCRISE TOATE CELE 10 mil. actiuni la GARANTATE ?

M-AM GANDIT CA IMPREUNA SA FACEM UN SONDAJ LEGAT DE ACEST IPO, pe care il voi lansa azi sau maine dupa ce vom afla si pretul final la IPO Electrica si pe care il voi prezenta la un articol separat.

ORA 17.45 RAZVAN NICOLESCU … URMARIM SA CRESTEM CELE 5% REALOCATE LA 7%

“Având în vedere primirea favorabilă de care s-au bucurat acţiunile societăţii de stat pe segmentul de retail, le-am cerut consultanţilor să analizeze posibilitatea folosirii mecanismului discreţionar de realocare dintre tranşe, în vederea creşterii procentului alocat acestui segment cu 7%, faţă de doar 5%, cât prevede mecanismul automat, astfel ca retailul să ajungă la 22% din ofertă , a adăugat ministrul delegat pentru Energie.”

LOCUL 8 IN TOPUL IPO-urilor din lume pe luna IUNIE

IPO Electrica are toate sansele sa intre in TOP-ul celor mai valoroase IPO-uri din lume in specila de la bursa din SUA, Marea Britanie, Paris si sa ocupe locul 8 cu cele cca. 443 mil. euro ce se vor strange la final.

Trebuie spus ca in luna iunie au fost cca. 47 IPO in lume si o situatie a modului cum au evoluat acestea este prezentata un tabelul de mai jos

IPO in lume

Constatam ca unele IPO au deja un randament destul  de bun mergand cel mai mult pana la 30.9%, iar altele au o depreciere fata de oferta de IPO de maxim 6.4%.

Daca vom dori sa vedem ce IPO-uri au fost in luna iunie pe bursa americana, doar o parte din cele realizate deja in luna iunie 2014 atunci vom privi la tabelul de mai jos

IPO SUA iunie

Vom observa  ca numai la bursa din SUA au fost in luna iunie 26 de IPO cu valori cuprinse intre 1,283 mld. dolari  si 8,5 mil. dolari

MARKIT LTD   MRKT        NASDAQ   $24 /53,472,353 /$1,283,336,472 /6/19/2014

SIGNAL GENETICS LLC     SGNL    NASDAQ   $10  / 850,000/  $8,500,000    / 6/18/2014

La o statistica a IPO-urilor  care au valori mai mari decat s-ar putea incheia oferta Electrica am identificat doar 4 IPO-uri si aceasta inseamna ca Electrica este o companie valoroasa comparabila cu alte companii care au desfasurat IPO-uri in luna iunie chiar din SUA unde nu exista o legislatie asa de riguroasa cum este in Europa in ceea ce priveste admiterea la cota bursei, cum ar fi legsilatia din Europa, mai ales de la Bursa din Londra privind eligibilitatea emitentilor admisi sa fie listati la bursa.

Asa ne putem explica de ce investitorii din SUA sunt cei mai multi care au subscris la IPO Electrica si ca de regula fondurile de investitii (nu cele 2 hedge prezente la acest IPO Electrica) vor avea stabilitate in calitate de actionari ai companiei, ba mai mult se va pastra o oarecare atractivitate si la listare si dupa, in zilele urmatoare.

Pentru cultura noastra bursiera voi aduga un tabel cu cele mai mari IPO din istoria burselor lumii:

Company Year of IPO Amount
Agricultural Bank of China 2010 $22.1 B
Industrial and Commercial Bank of China 2006 $21.9 B
American International Assurance 2010 $20.5 B
Visa Inc. 2008 $19.7 B
General Motors 2010 $18.15 B
Facebook 2012 $16 B

 

ATENTIE

NOTIFICARE DE LA RAIFFEISEN – SINDICAT INTERMEDIERE IPO ELECTRICA

INDICELE DE ALOCARE LA IPO

notificare ELectrica

 

GRUPA ACTIUNI CU DISCOUNT / TRANSA MICA DE RETAIL

Potrivit acestei notificari un investitor ce a subscris la actiuni cu discount si nu primeste actiuni garantate are un indice de alocare de numai 0.3303339908, adica la un pachet mediu/ordin de 7602 actiuni (33968000/4468) ii va reveni doar 2511 actiuni.

Aceasta inseamna ca fata de cele 4,13 mil. actiuni rezultate din 2,4 mil. actiuni initial repartizate + 1,73 mil actiuni ramase nedistribuite la grupa garantate  si care corespund unui grad de subscriere de 8.23 ori se mai adauga inca (33,968 mil actiuni / (1/0.33033)) – 4.13 = (33,968 mil actiuni/ 3.02 ori) – 4.13 = 11.24 mil actiuni – 4.13 = 7.11 mil actiuni reprezentand 67.84%7% din cele totusi 7% actiuni realocate in final de la institutionali (10,48 mil actiuni = 150,610  x 0.07).

TRANSA MARE DE RETAIL

La transa mare a investitorilor de retail mari indicele de alocare este de 0.1475992193 sau pentru un pachet mediu /ordin de 125.543 actiuni aceasta va fi alocat doar 18.530 actiuni.

Aceasta inseamna ca fata de cele 14,15 mil actiuni repartizate initial acestei transe corespunzatoare unui grad de subscriere de 120,050 mil actiuni/14.15 mil actiuni = 8.48 ori sau unui indice initial de alocare de 0.1179 au mai fost primite inca (120,050 mil actiuni / (1/0.147599) – 14,15 = (120,050/ 6,849 ori) – 14,15 = 17,52 mil actiuni – 14,15 = 3,37 mil actiuni reprezentand 32.16% din cele 7% actiuni realocate de la institutionali. 

 

 

Posted in Buna dimineata cititori matinali, Piata imobiliara | 11 Comments »

Ne corelam cu … EXTERNUL

Posted by Traian on 10th June 2014

Buna dragii mei cititori,

Am cam lipsit zilele acestea deoarece am dorit sa ma bucur din plin de zilele libere si sa fac o excursie dincolo de capitala, desigur tot la Breaza de Prahova. Si de aceasta data am imbinat utilul cu placutul intr-o combinatie armonizata.

Daca tot vorbim de util pot sa va spun ca in doua zile am reusit sa ma informez si sa stau de vorba cu cativa sefi de firma de constructii sau meseriasi independenti, mai ales in domeniul sistemului de invelitori pentru case – acoperisuri, din aceasta localitate, dar si din imprejurimi.

Trebuie sa va spun ca sunt adepotul sistemului clasic si durabil cu tigla din  ceramica din mai multe puncte de vedere  si mai putin pe cele din beton, mai grele si cu toata reclama care si-o face Bramac acestea din beton au unele dezavantaje, mai ales daca ai deja un schelet din lemn dimensionat la un anumit tip de tigla, pentru o anumita greutate si incarcare.

Nu va voi plictisi prea mult cu date tehnice, insa dupa unele statistici cele mai multe invelitori de case sunt din tigla din tabla pe care multi le confunda cu una din tipuri – Lindab, chiar daca la ei este de alt tip. Avantajul ei este ca este IEFTINA si de aceea este preferata de marea majoritate, iar marele dezavantaj este ca face transferul TERMIC invers de cum este convenabil si anume vara este foarte cald si automat si casa, iar iarna este foarte frig.

Toti meseriasii cu care am discutat au recunoscut acest lucru, dar totusi o recomanda deoarece se monteaza usor si nu necesita prea multe lucrari de executat.

Ei bine, eu am optat pentru tigla din ceramica unde meseriasi priceputi la acest gen de acoperis si  care sa aiba experienta in asa ceva ii innumeri pe degete. Problema este atunci cand vrei sa faci o selectie a executantului fiind vorba de o munca calificata si pretentioasa intr-o zona unde la ora actuala se construieste putin comparativ cu anii anteriori.

Voi mai spune un singur lucru si anume atunci cand faci o lucrare cu un material garantat de fabrica constructoare este bine/indicat ca MONTAJUL ei (tigla de ceramica in cazul nostru : Bramac, Tondach, Siceram) sa se faca de persoane autorizate/firme care iti asigura o garantie la lucrarea executata.

Fiind vorba de firme si mai ales de Breaza trebuie sa va spun ca aceasta este dominata de cateva firme, din care una este foarte scumpa, insa are si cele mai multe lucrari avand legaturi bune cu urbanismul de la primarie unde se obtine autorizatia de construire (daca este cazul), dar are si unii din cei mai buni meseriasi (acum mai putini fiind cererea mi mica).

Celelalte firme au mai putini meseriasi priceputi la orice lucrare de constructie fiind nevoit sa angajezi uneori lucrari de la 2-3 firme de constructii. Fireste ca atunci cand este front de lucru acestea angajeaza la randul lor meseriasi pe termen scurt. Asadar piata firmelor de constructi din Breaza este una saraca ca diversitate si angajament si uneori incearca sa-si faca sicane unul altuia parandu-se la FISC daca fac lucrari neinregistrate (la negru).

Asa ca cel mai bine pentru tine ca proprietar beneficiar este sa lucrezi cu firma autorizata pe baza de factura si mai putin in regie proprie cu meseriasi, chiar daca provin de la o firma autorizata.

ATENTIE. MAINE ESTE CUM MCS GRATUITE LA SIF3  

sif3 mcs

Acordarea de actiuni gratuite la actionarii SIF Transilvania – sanctionata mai mult decat a fost necesar de catre piata la vremea respectiva cu o cadere de 32.1 % de la pretul de TOP al anului de 0.6950 lei/actiune la BOTTOMUL anului de 0.4718 lei/actiune – comparativ cu miscarea indicelui BETFI din aceeasi perioada, care a scazut doar cu 19% (de la TOP de 32479 la Bottom an de 26289 pct de baza) – se pare ca a afectat destul de mult evolutia pretului SIF3 din acest an.

Ar fi bine sa ne aducem aminte ca atunci (martie-aprilie) multi actionari si-au pierdut increderea in acest emitent parasindu-l masiv (de aici si deprecierea puternica), iar ulterior sentimentul de incredere fata de companie s-a ameliorat foarte putin chiar daca in luna mai, deja incheiata, am putut remarca saltul de peste 16%, cel mai mare dintre actiunile SIFS.

In acest mod trendul UP local al lunii mai a reusit sa recupereze in plus din deprecierea anterioara pana la nivelul de retragere Fibonacci de 61.8% (palierul de la 0.6100 lei/actiune), adica o crestere de 29.3% fata de Bottom-ul de la 0.4718 lei. Am putea spune astfel ca sentimentul OPTIMIST caracteristic dinaintea atingerii TOP-ului anului 2014 de la 32.479 pct a fost refacut de curand in proportie de 61.8% mai mult pe o evolutie POZITIVA GENERALA de la BVB .

In ultimile zile acest sentiment a suferit o CORECTIE tehnica, care ar putea fi generata si de STRATEGIA unor actionari importanti ce urmaresc macarea profitului realizat de curande si apoi o optimizare a castigului in perspectiva atingerii unui nou BOTTOM cu mult sub minimul anului (0.4718 ;ei/actiune) determinat de ajustarea pretului SIF3 la EX MCS GRATUITE de 1:1, adica cu – 50% fata de pretul de referinta de maine de la CUM MCS GRATUITE si apoi o crestere de cel putin 30% in urmatoarele 12 luni.

Pentru multi aceasta ajustare a pretului SIF este o MARE OPORTUNITATE, mai ales daca iau in considerare aceasta refacere a SENTIMENTULUI fata de actiunea SIF3.

Observam ca tot in ultimile zile volumele au scazut SIMTITOR, ceea ce inseamna ca multi investitori nu se grabesc sa vanda acum inainte de CUM MCS, ci au ales sa pastreze actiunile pentru a primi actiuni gratuite. Problema care se pune apoi este de crestere a expunerii pe acest emitent in momentul in care vor intra actiunile gratuite in portofolii si acum dar si atunci uniii isi vor pastra gradul initial de expunere prin vanzarea unui pachet corespunzator de actiuni.

Aceasta actiune face parte din politica de RISC vizata tot timpul de unele fonduri de investitii sau mai degraba de management al banilor.

CONCLUZIE :

Cu toate acestea luna mai a fost o luna a cresterilor bursiere, asa cum s-a intamplat la modul general (indicele BET a crescut cu 4.64 % si BETFI cu 6.48 %) datorita mai mult incisivitati fondurilor de investitii ce au considerat MINIMELE atinse in acest interval o OPORTUNITATE importanta de investitii pentru cel putin 1 an de zile. Deci sentimentul ramane unul OPTIMIST de care trebuie sa tinem cont. 

 BURSA AMERICANA “IUBESTE” PIATA MUNCII

Vineri am avut rezultatele din piata muncii din SUA pe luna mai, iar datele relativ pozitive au fost receptate ca atare de piata de pe Wall Street, care a inchis ziua in crestere, in ciuda faptului ca joi tot piata muncii din SUA a comunicat ca numarul cererilor de ajutor de somaj a crescut in luna mai cu 8000 de locuri de la 304.000 la 312.000.

Creșterea locurilor de muncă a fost un pic moderata, în mare parte, cum era de așteptat. Totalul noilor locuri de muncă au avansat la 217.000 in luna mai, dupa o crestere la 282.000 în luna aprilie și o creștere cu 203.000 în luna martie. Revizuirea neta pentru cele două luni anterioare a fost mai mica cu 6.000 locuri. Prognoza pentru luna mai a fost de 213.000. Locurile de munca in sectorul privat au câștigat 216.000 pozitii, după o creștere de 270.000 din luna anterioară. Așteptările au fost de 215.000.

Rata șomajului a ramas constanta la 6,3 la sută ca în luna aprilie. Analistii au estimat la 6,4 la sută.

Pe acest fond indicele sentimentului VIX a coborat la un MINIM de la 11.15 pct. indfcand un sentiment puternic de OPTIMISM in piete.

Bursele europene s-au corelat la randul lor cu aceasta reactie de dincolo de ocean, in schimb bursa noastra face deocamdata nota contradictorie scazand pe linie la ora 13.00 cu cca. 0,08% la BET si BETC si cu 1,1% la indicele BETFI

GRAFICUL INDICELUI VIX

vix 10 iunie

DUPA INCHIDEREA SEDINTEI BVB

DA ….NE CORELAM CU PIETELE MAJORE ALE LUMII

Asa cum a inchis azi bursa de la Bucuresti, mai ales in ultimile 2 ore de tranzactionare cand au intrat masiv institutionalii la cumparare, am putea spune ca exista o influenta a miscarilor indicilor burselor straine majore si ca aceasta, adica sentimentul de OPTIMISM continuu extern a contribuit intr-o buna masura la revenirea cresterilor indicilor BVB, cu exceptia sectorului SIFS, care a scazut in medie cu 0.14% dupa ce in prima parte a sedintei deprecierea indicelui BETFIera de 1.1%, mai ales a scaderii pretului actiunilor SIF3 cu cca. 2.5%.

Curios sau poate nu, aceeasi actiune ce scadea cu 2,5% dimineata si-a revenit spre finalul zilei sub presiunea celor care doresc sa participe la acordarea de actiuni gratuite de 1:1, astfel incat avem o crestere semnificativa de 3.4% la acest emitent ls inchiderea sedintei BVB.

Prezenta marilor investitori in piata s-a simtit mai ales prin cresterea masiva a volumului de tranzactionare la 14 mil. euro (adica 63 mil. lei) cu 26% mai mare decat valoarea medie zilnica din anul 2014, care este acum de 50 mil. lei. Aceasta este mai mare cu 14% fata de media volumului de tranzactionare din anul 2013 considerat un an bun de referinta pentru ultimii 5 ani.

Actiunile ce au fost vizate in special de catre investitori au fost : FP, SNP, TLV, SIF3, pe undeva si TGN la care se asteapta rezultate financiare foarte bune in acest an.

Cu exceptia prezentei actiunilor SIF3 in topul primelor 5 actiuni mai lichide de azi toate celelalte fac parte din indicele BET, indice ce a crescut azi cu 0.8% atingand un nou MAXIM al anului la palierul de 6748 pct de baza.

GRAFICUL INDICELUI BET

bet 10 iunie

INTERPRETARE:

Nivelul atins azi de indicele BET dupa inchiderea sedintei BVB in zona 6748 pct (ce este mai sus cu 2.28% decat pragul de suport de la 6600 pct – fost prag de rezistenta) ar fi asigurator pentru o estimare privind continuarea cresterilor pentru zilele urmatoare.

Aceasta ar insemna un nou breakout de aceasta data peste limita superioara a tuneluiui de CRESTERE creat din data de 14  mai, trasat pe graficul zilnic.

Fireste ca daca privim la pozitia indicatorilor si oscilatorilor tehnici (RSI, STS, MACD) vom observa ca acestia s-au intors spre maximele recente si umeaza sa retesteze din nou aceste praguri de rezistenta testate anterior.

In acest caz odata atinse aceeste plafoane putem sa avem in vedere lin aceste zone apropiate de cele de ieri si varianta unui mic REVERSAL de trend cu o coborare, tinta fiind atingerea limitei inferioare a tunelului UP (deci pastram totusi sentimentul optimist – piata bull creata deja), iar un PERICOL mai mare ar putea fi daca indicele spargre aceasta limita (timp estimat probabil 8-10 zile) si face un pullback mai solid dincolo de nivelul de 6450 pct.

Notam acest prag de SUPPORT SOLID de 6450 pct. la indicele BET ce poate deveni TINTA speculatorilor din piata inncazaul in care interesul investitorilor, destul de aleatoriu si VOLTIL din piata, se va diminua simtitor, sa zicem cu 30-40%.

Cred ca va aduceti aminte de ce vorbeam in perspectiva despre realizarea unei formatiuni grafice de HEAD and SHOULDERS la indicele S&P 500.

Iata ca TOP-ul – adica CAPUL acestui pattern de DIRECTIE – se profileaza spre varful estimat in zona 1980 pct – acum fiind la 1948 pct. si ca un orizont probabil ar fi luna iulie-august din acest an.

Este adevarat ca piata americana urca in continuare si ca estimarile noastre privind continuarea CRESTERILOR s-au adeverit (atunci indicele atinsese nivelul de 1923 pct. de baza) si acest urcus are suport fundamental legat de ultimile raportari macro ale economiei SUA.

 

Posted in Buna dimineata cititori matinali, Piata imobiliara | No Comments »

 
Push 2 Check pagerank icon